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煙臺(tái)|深圳買套房，虧了2000萬( 二 )

樓市萬科煙臺(tái)


比如大沖片區(qū) ， 小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)多數(shù)在13萬/㎡ ， 而這里現(xiàn)在的市場價(jià)格基本在15-17萬/㎡之間 。
前海片區(qū)是2020年被深房理禍害的最兇的 ， 今年來隨著深圳二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái) ， 很多之前被套的人開始瘋狂放盤 ， 導(dǎo)致這里殺豬盤頻現(xiàn) 。
像什么佳兆業(yè)前海廣場、諾德假日、中海陽光玫瑰園等 ， 價(jià)格平均已經(jīng)跌破2成 。
2019年的時(shí)候 ， 中糧鳳凰里花園的業(yè)主們浩浩蕩蕩的打響了“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)” ， 倡議小區(qū)業(yè)主集體提高掛牌價(jià) ， 勢要集業(yè)主之力 ， 將小區(qū)房價(jià)拉上去 ， 現(xiàn)在面對(duì)市場的真實(shí)反映 ， 還不是要說一聲“服” 。
網(wǎng)紅片區(qū)既然能成為網(wǎng)紅 ， 總是有其可取之處 ， 但是切不可被追漲的情緒左右 。
人世間最難受的事 ， 莫過于在高位當(dāng)接盤俠 ， 既虧了錢 ， 還被侮辱了智商 ， 何必呢 。
03
學(xué)區(qū)房 ， 也容易大起大落 。
去年10月 ， 深圳百花片區(qū)南天一花園某建面約107平房源掛牌 ， 成交價(jià)僅為1186萬 ， 低于指導(dǎo)價(jià)98萬 。
今年年初 ， 同一個(gè)小區(qū) ， 同面積段房源 ， 掛盤價(jià)再次下探 ， 降至1100萬 ， 已低于指導(dǎo)價(jià)184萬！

三個(gè)月前 ， 金茂禮都一套建面約46平房源 ， 以630萬價(jià)格掛牌出售 ， 與巔峰時(shí)期的成交價(jià)相比 ， 價(jià)格降了近750萬！

兩個(gè)月前 ， 金茂禮一套36平小戶型把掛盤價(jià)下調(diào)至578萬 ， 去年同期該房源的成交價(jià)720萬 ， 一年跌142萬……
而這些降價(jià)房源其實(shí)都有一個(gè)共同的身份 ， 那就是深圳福田百花片區(qū)的頂級(jí)學(xué)區(qū)房 。
說起百花 ， 在深圳簡直可以說是家長們心中的“耶路撒冷” ， 1平方公里的區(qū)域內(nèi) ， 集中著全深圳最優(yōu)質(zhì)的教育資源 。
像實(shí)驗(yàn)學(xué)校、荔園小學(xué)、百花小學(xué)等 ， 都是深圳名列前茅的學(xué)校 ， 而就是這么一片 ， 任誰看起來都無懈可擊的板塊 ， 它的房價(jià)居然暴跌了 ， 而且是量價(jià)齊跌 。
有數(shù)據(jù)顯示 ， 近半年來 ， 百花片區(qū)的二手房過戶量不足百套 ， 掛牌價(jià)平均下跌8.8% ， 過去一年的成交價(jià)跌幅更是超過20%！
【煙臺(tái)|深圳買套房，虧了2000萬】而造成深圳大批學(xué)區(qū)房“撲街”的原因其實(shí)也不難理解 。
這些房子大多數(shù)的樓齡都在20年以上 ， 學(xué)位搶手的時(shí)候 ， 它們有名校Buff加持 ， 而如今隨著大學(xué)區(qū)制招生的不斷推進(jìn) ， 學(xué)位供應(yīng)大幅增加 ， 學(xué)位的價(jià)值也在被不斷稀釋 ， 老破小或者老破大的結(jié)果只能被打回原形 。
這里引用大張偉的一句話就很貼切：清朝的夜壺 ， 它也是夜壺啊……
04
核心地段的老舊片區(qū) ， 也要打個(gè)問號(hào) 。
樂有家公布了今年一季度深圳各板塊的跌幅情況 ， 其中跌得最狠的 ， 是南山中心區(qū) ， 緊隨其后的是地處福田腹地的華強(qiáng)北 。
車公廟、新洲、石廈的跌幅也均在15%以上 。

在大部分人的認(rèn)知里 ， 南山和福田 ， 那就好比北京三環(huán)里 ， 上海浦東 ， 廣州金珠琶 ， 即使?jié)q不動(dòng) ， 也不至于跌吧？
可現(xiàn)實(shí)就是 ， 這些區(qū)域確實(shí)有板塊在跌 ， 而且跌起來更是肆無忌憚 。
說起來這些區(qū)域也沒有什么大的問題 ， 配套健全 ， 住起來也很舒服 ， 但是老和舊 ， 本身就是最大的問題 。
一方面 ， 這類老舊核心區(qū)的配套雖然非常成熟 ， 但是正是因?yàn)槿绱?， 留給住宅的空間反而比較有限了 ， 在本就不富裕的空間里 ， 住宅小區(qū)成片扎堆 ， 這個(gè)密度大家自己可以感受一下 。

大片的住宅小區(qū) ， 戶型基本都是60-90㎡的小戶型 ， 典型的老破小 ， 可這里畢竟是南山 ， 房價(jià)怎么也是7萬/㎡起步 ， 這就導(dǎo)致剛需買不起 ， 改善看不上 。

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