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- 1 ， 買房增值稅發(fā)票為什么比買房?jī)r(jià)低
- 2 ， 請(qǐng)問(wèn)新樓盤的房子為什么一期房子比二期便宜
- 3 ， 為什么樓盤市場(chǎng)調(diào)研的價(jià)格與房管局公布的價(jià)格相差很大
- 4 ， 房?jī)r(jià)中的均價(jià)是什么為什么和買房的價(jià)格相差很大
- 5 ， 開發(fā)商為什么向房產(chǎn)局少報(bào)我的房款
- 6 ， 建筑 住宅樓為什么比商住樓的造價(jià)低
- 7 ， 同一小區(qū) 為什么二手房比新房便宜那么多
2 ， 請(qǐng)問(wèn)新樓盤的房子為什么一期房子比二期便宜一是一般來(lái)說(shuō)二期的產(chǎn)品都會(huì)在一期的基礎(chǔ)上有所改良 ， 二是二期賣的的時(shí)間比一期的晚 ， 一般價(jià)格也會(huì)漲點(diǎn) 。綜上所述 ， 二期的房子一般比一期的貴點(diǎn) 。
3 ， 為什么樓盤市場(chǎng)調(diào)研的價(jià)格與房管局公布的價(jià)格相差很大房管局公布的價(jià)格是建立在各種政策上的 ， 而且涵蓋面廣 ， 包括多種地段和樓盤 。所以你要給開發(fā)商提供調(diào)研資料 ， 還是提交實(shí)地調(diào)研的吧 ， 最好加上具體地址 。這樣的話更加完整 。你好！按開發(fā)商定的價(jià)格提交 ， 房管局只是評(píng)估大概房?jī)r(jià) 。如有疑問(wèn) ， 請(qǐng)追問(wèn) 。
4 ， 房?jī)r(jià)中的均價(jià)是什么為什么和買房的價(jià)格相差很大均價(jià)就市場(chǎng)上的平均價(jià)格 ， 比如頂樓的和一樓的價(jià)錢是不一樣的 ， 要客觀的判斷說(shuō)這個(gè)同樣大面積地段一樣的房子的價(jià)錢不可以說(shuō)一樓的也不能說(shuō)成頂樓的價(jià)錢 ， 平均起來(lái)就是了 ， 這就是所謂的均價(jià)了房?jī)r(jià)是和樓層有很大關(guān)系 ， 一般來(lái)講多層的越高價(jià)格月底 ， 高層的話越高價(jià)格越高 ， 但是也和戶型 ， 配套設(shè)施 ， 地段有很大的關(guān)系！房子由于景觀、采光、朝向、樓層的不同 ， 所以在排價(jià)格表的時(shí)候就價(jià)格不同 ， 均價(jià)是屬于指標(biāo)性價(jià)格依據(jù) 。而單一單元的價(jià)格是由兩個(gè)部分組成：層差、平面差 。期間又涉及價(jià)格系數(shù)判定因?yàn)榉孔用恳粯菍拥膬r(jià)格都不同 ， 房?jī)r(jià)的均價(jià)就是把所有樓層的價(jià)格加起來(lái)除以樓的層數(shù) ， 得出的結(jié)果 ， 這也就是為什么和房?jī)r(jià)的差距那么大的原因了5 ， 開發(fā)商為什么向房產(chǎn)局少報(bào)我的房款1. 購(gòu)房合同都是要到房管局備案的 ， 所以開發(fā)商不可能單方向房管局少報(bào)房款的 。如果少報(bào)了 ， 也是通過(guò)與你簽陰陽(yáng)合同來(lái)實(shí)現(xiàn)的 。2. 少報(bào)房款有很多原因：（1）少繳稅 ， 營(yíng)業(yè)稅、契稅 。契稅是購(gòu)房方交的 ， 少報(bào)了對(duì)你有好處 。（2）前幾年限購(gòu) ， 房?jī)r(jià)高了 ， 房管部門有壓力 ， 不發(fā)預(yù)售證 ， 所以開發(fā)商沒辦法被逼的 。通常是用房產(chǎn)買賣合同+裝修合同來(lái)實(shí)現(xiàn)少報(bào)房款的 ， 區(qū)房管局只備案買賣合同 。3. 少報(bào)房款的缺點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：（1）你的首付變相多了 。買賣合同按30%付首付 ， 裝修合同按100%交款 。（2）你可以貸款的總額降低了 。貸款額度為房?jī)r(jià)*70%.(3)將來(lái)二手房轉(zhuǎn)賣時(shí) ， 價(jià)差大了 ， 所得稅多了 。購(gòu)房合同都是要到房管局備案的 ， 所以開發(fā)商不可能單方向房管局少報(bào)房款的 。如果少報(bào)了 ， 也是通過(guò)與你簽陰陽(yáng)合同來(lái)實(shí)現(xiàn)的 。少報(bào)房款有很多原因：（1）少繳稅 ， 營(yíng)業(yè)稅、契稅 。契稅是購(gòu)房方交的 ， 少報(bào)了對(duì)你有好處 。（2）前幾年限購(gòu) ， 房?jī)r(jià)高了 ， 房管部門有壓力 ， 不發(fā)預(yù)售證 ， 所以開發(fā)商沒辦法被逼的 。通常是用房產(chǎn)買賣合同+裝修合同來(lái)實(shí)現(xiàn)少報(bào)房款的 ， 區(qū)房管局只備案買賣合同 。3. 少報(bào)房款的缺點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：（1）你的首付變相多了 。買賣合同按30%付首付 ， 裝修合同按100%交款 。（2）你可以貸款的總額降低了 。貸款額度為房?jī)r(jià)*70%.(3)將來(lái)二手房轉(zhuǎn)賣時(shí) ， 價(jià)差大了 ， 所得稅多了 。按照國(guó)家的規(guī)定辦的 ， 誤差面積如果正負(fù)超過(guò)3% ， 超出的部分開發(fā)商免費(fèi)贈(zèng)送 。還是應(yīng)該根據(jù)合同的規(guī)定來(lái)決定是否需要付款 。合同里規(guī)定如果是以建筑面積為測(cè)算依據(jù) ， 按你是90平方算 ， 建筑面積的3%應(yīng)該是2.7平方米 ， 誤差超過(guò)了3% ， 所以補(bǔ)足差額部分應(yīng)該是2.7平方米的 。其余3.1平方米不需付費(fèi) 。你先仔細(xì)看下合同條款 ， 自己核對(duì) 。然后按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定 ， 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的 ， 面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款 ， 由你按照約定的價(jià)格補(bǔ)足 ， 面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān) 。6 ， 建筑 住宅樓為什么比商住樓的造價(jià)低結(jié)構(gòu)造價(jià)再看看別人怎么說(shuō)的 。商住樓整體比住宅樓高主要有三方面的造價(jià)：第一 ， 建筑的整體裝飾 ， 也可以說(shuō)是裝修 ， 商住樓的整體風(fēng)格要比傳統(tǒng)的住宅樓要求高 ， 立面造型、線腳裝飾、材質(zhì)貼面都相應(yīng)多一些 ， 這是建筑輔助材料的造價(jià)高；第二 ， 商住樓 因?yàn)楣δ芗虡I(yè)與居住與一體 ， 其功能流線等要求特殊 ， 需要寬敞的大廳 ， 垂直觸地的玻璃幕墻 ， 這樣的結(jié)果就是 下部承重的墻體大幅度減少 ， 在現(xiàn)代的主題建筑結(jié)構(gòu)——框架架構(gòu)/框架剪力墻 模式下 ， 建筑結(jié)構(gòu)的強(qiáng)度大幅度提升 ， 因此 ， 商住樓的 結(jié)構(gòu)造價(jià) 要比住宅樓高；第三 ， 商住樓的各種電氣設(shè)備管道要相對(duì)復(fù)雜一些 ， 這方面的造價(jià)也要高 。綜合三方面 ， 不論建筑室什么層次 ， 同等的商住樓造價(jià)基本都要高于住宅樓 。這還不包括相應(yīng)的施工費(fèi)用等 。希望能對(duì)你有所幫助!沒說(shuō)一定就低吧？看你自己要建什么檔次的了 。一般說(shuō)來(lái)是因?yàn)樯虡I(yè)住宅樓都有房產(chǎn)公司聯(lián)合某些人炒地啊 ， 炒房啊什么的才貴起來(lái) ， 而且你說(shuō)的住宅樓和商住樓屬于字母集的關(guān)系 ， 不屬于獨(dú)立關(guān)系 ， 商住樓是住宅樓里的一種 ， 問(wèn)題沒問(wèn)好商住樓整體比住宅樓高主要有三方面的造價(jià):第一 ， 建筑的整體裝飾 ， 也可以說(shuō)是裝修 ， 商住樓的整體風(fēng)格要比傳統(tǒng)的住宅樓要求高 ， 立面造型、線腳裝飾、材質(zhì)貼面都相應(yīng)多一些 ， 這是建筑輔助材料的造價(jià)高；第二 ， 商住樓 因?yàn)楣δ芗虡I(yè)與居住與一體 ， 其功能流線等要求特殊 ， 需要寬敞的大廳 ， 垂直觸地的玻璃幕墻 ， 這樣的結(jié)果就是 下部承重的墻體大幅度減少 ， 在現(xiàn)代的主題建筑結(jié)構(gòu)——框架架構(gòu)/框架剪力墻 模式下 ， 建筑結(jié)構(gòu)的強(qiáng)度大幅度提升 ， 因此 ， 商住樓的 結(jié)構(gòu)造價(jià) 要比住宅樓高；第三 ， 商住樓的各種電氣設(shè)備管道要相對(duì)復(fù)雜一些 ， 這方面的造價(jià)也要高 。綜合三方面 ， 不論建筑室什么層次 ， 同等的商住樓造價(jià)基本都要高于住宅樓 。這還不包括相應(yīng)的施工費(fèi)用等 。這是結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換造成的 。住宅樓從上到下結(jié)構(gòu)基本沒有變化的 ， 荷載傳遞是連續(xù)的 ， 不存在轉(zhuǎn)換 ， 所以造價(jià)低 。商住樓底下是商業(yè)類的 ， 結(jié)構(gòu)需要滿足一定的空間要求 ， 所以結(jié)構(gòu)布局不能像住宅那樣緊湊 ， 而上面的住宅則相反 ， 之間出現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換所以造價(jià)相應(yīng)增加 。7 ， 同一小區(qū) 為什么二手房比新房便宜那么多房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)都有一個(gè)折舊問(wèn)題 ， 尤其是使用造成的損耗 。當(dāng)然即使不使用 ， 產(chǎn)權(quán)年限也會(huì)有自然損耗 。這就是二手房為什么比商品房便宜的主要原因 。當(dāng)然 ， 有時(shí)候買的二手房不比新房差 ， 原因是不同的開發(fā)商建房的質(zhì)量何技術(shù)也有差別 。這個(gè)也不是絕對(duì)的 ， 有些二手房確實(shí)比新房?jī)r(jià)格還高 ， 比如周圍環(huán)境 ， 地理位置好的房子哪怕再舊都比某些新房值錢 。但是當(dāng)條件相當(dāng)?shù)臅r(shí)候 ， 當(dāng)然新的要比舊的優(yōu)越了 ， 舊的再新都不是個(gè)全新的 ， 人人都喜歡全新的這是不言而喻的道理 。二手房交易過(guò)戶流程:1、簽訂買賣協(xié)議： 房地產(chǎn)買賣雙方達(dá)成交易,簽署買賣協(xié)議 。買方支付定金給賣方(由經(jīng)紀(jì)方托管),賣方交付房產(chǎn)證給經(jīng)紀(jì)方。2、查檔： 經(jīng)紀(jì)方帶房產(chǎn)證,落實(shí)產(chǎn)權(quán)狀況,查檔取回查檔記錄 。3、轉(zhuǎn)定： 憑查檔有效單,經(jīng)紀(jì)方轉(zhuǎn)交賣方托管定金 。4、物業(yè)評(píng)估： 委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)用于抵押的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估 。5、申請(qǐng)按揭： 經(jīng)紀(jì)方協(xié)助買方向銀行申請(qǐng)按揭貸款,簽署相關(guān)文件 。買方存首期款到經(jīng)紀(jì)方或指定銀行托管 。6、銀行出《承諾書》: 銀行經(jīng)初步審查后,擬同意向買方發(fā)放二手房按揭貸款的,出具承諾書 。7、簽署擔(dān)保協(xié)議: 買賣雙方簽署一次性付款挰保的《擔(dān)保協(xié)議》,買方提供資金監(jiān)管協(xié)議及凍結(jié)資金的單據(jù)給擔(dān)保公司 。8、辦理委托公證: 融資擔(dān)保公司進(jìn)行調(diào)查與審批后,房地產(chǎn)買賣雙方到公證處辦理全權(quán)委托公證 。,支付擔(dān)保費(fèi)和手續(xù)費(fèi) 。9、贖契: 擔(dān)保公司審批并與銀行簽署《保證合同》;銀行放款給擔(dān)保公司指定賬號(hào);擔(dān)保公司查檔后,代賣方付清銀行 按揭余款,注銷抵押登記,并取回房產(chǎn)證,由擔(dān)保公司保管 。10、申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移遞件: 經(jīng)紀(jì)方陪同買賣雙方到國(guó)土部門簽署正式《房地產(chǎn)買賣合同》,境外人士或境外公司需到公證處公證(支付 公證費(fèi)),再到國(guó)土部門遞件,由經(jīng)紀(jì)方領(lǐng)取并保管回執(zhí) 。11、審批: 國(guó)土部門審核資烊,批準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 。12、繳納稅費(fèi): 國(guó)土培門出稅單,買賣方(或經(jīng)紀(jì)方代)繳過(guò)戶稅費(fèi) 。13、出證: 經(jīng)紀(jì)方陪同買賣雙方取《房產(chǎn)證》,并做抵押登記 。如買方是境外人士需抵押合同公證,支付公證費(fèi) 。14、銀行放款: 抵押登記完畢,銀行發(fā)放貸款 。15、交接物業(yè):買賣雙方交接物業(yè),賣方結(jié)清相關(guān)費(fèi)用 。16、結(jié)清尾數(shù): 經(jīng)經(jīng)方將預(yù)收的剩余款項(xiàng)結(jié)清給賣方 。第一、首付款計(jì)算方式不同辦理新房貸款時(shí) ， 首付款是按照購(gòu)買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考 ， 并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來(lái)制定貸款比例 。而與新房貸款相區(qū)別的是 ， 辦理二手房屋貸款是根據(jù)二手房評(píng)估價(jià)作為參考 。所謂評(píng)估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況 ， 通過(guò)銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算出來(lái)的 。一般二手房評(píng)估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià) 。評(píng)估價(jià)大多為二手房市場(chǎng)價(jià)值的80%-90% ， 部分房屋會(huì)更低 。第二、稅費(fèi)不同購(gòu)房新房需要繳納契稅與城市維護(hù)建設(shè)稅 。購(gòu)房二手房需要繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅（房屋不滿五年） 。第三、交易方式不同新房交易主要是自行交易二手房交易有自行交易和委托交易兩種方式第四、交易風(fēng)險(xiǎn)大小不同二手房是能看得到摸得著的 ， 在戶型 ， 房屋質(zhì)量、交通、環(huán)境、周邊生活設(shè)施等方面均一日了然 ， 而且所處的社區(qū)環(huán)境一般都比較成熟 ， 因此房屋質(zhì)量及配套設(shè)施方面的交易風(fēng)險(xiǎn)較小 。但二手房交易在產(chǎn)權(quán)方面的糾紛往往多于新房交易 ， 比如說(shuō)夫妻一方擅自處置夫妻共同財(cái)產(chǎn)、共有人未經(jīng)其他共有人同意處置共有財(cái)產(chǎn)、有些二手房比如經(jīng)濟(jì)適用房等交易有諸多限制等 ?，F(xiàn)實(shí)生活中 ， 在簽訂合同甚至是房屋過(guò)戶后 ， 經(jīng)常出現(xiàn)其中一方或第三方主張合同...第一、首付款計(jì)算方式不同辦理新房貸款時(shí) ， 首付款是按照購(gòu)買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考 ， 并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來(lái)制定貸款比例 。而與新房貸款相區(qū)別的是 ， 辦理二手房屋貸款是根據(jù)二手房評(píng)估價(jià)作為參考 。所謂評(píng)估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況 ， 通過(guò)銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算出來(lái)的 。一般二手房評(píng)估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià) 。評(píng)估價(jià)大多為二手房市場(chǎng)價(jià)值的80%-90% ， 部分房屋會(huì)更低 。第二、稅費(fèi)不同購(gòu)房新房需要繳納契稅與城市維護(hù)建設(shè)稅 。購(gòu)房二手房需要繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅（房屋不滿五年） 。第三、交易方式不同新房交易主要是自行交易二手房交易有自行交易和委托交易兩種方式第四、交易風(fēng)險(xiǎn)大小不同二手房是能看得到摸得著的 ， 在戶型 ， 房屋質(zhì)量、交通、環(huán)境、周邊生活設(shè)施等方面均一日了然 ， 而且所處的社區(qū)環(huán)境一般都比較成熟 ， 因此房屋質(zhì)量及配套設(shè)施方面的交易風(fēng)險(xiǎn)較小 。但二手房交易在產(chǎn)權(quán)方面的糾紛往往多于新房交易 ， 比如說(shuō)夫妻一方擅自處置夫妻共同財(cái)產(chǎn)、共有人未經(jīng)其他共有人同意處置共有財(cái)產(chǎn)、有些二手房比如經(jīng)濟(jì)適用房等交易有諸多限制等 ?，F(xiàn)實(shí)生活中 ， 在簽訂合同甚至是房屋過(guò)戶后 ， 經(jīng)常出現(xiàn)其中一方或第三方主張合同無(wú)效或要求解除合同等情況 。新房交易 ， 尤其是期房交易 ， 購(gòu)買的時(shí)候可能只看到了開發(fā)商的廣告、沙盤、樣板間、效果圖 ， 除此之外 ， 都是開發(fā)商關(guān)于新房的各種各樣的承諾 ， 而房子是尚不存在的 。等將來(lái)房子真正建起來(lái)的時(shí)候 ， 和開發(fā)商當(dāng)初的承諾可能并不完全吻合 ， 甚至有些承諾根本就不能實(shí)現(xiàn) ， 如戶型變化、面積增加或減小等 。所以 ， 當(dāng)新房真正建起來(lái)時(shí)可能會(huì)與購(gòu)買者的心理預(yù)期有一定差距 ， 而且 ， 部分新房還可能存在各種質(zhì)量問(wèn)題 ， 如墻面滲水、墻體裂縫、地板不平整等 ， 在與開發(fā)商協(xié)商不成的情況下.要求賠償損失或退房將浪費(fèi)大量的時(shí)間和精力 。相對(duì)于二手房交易而言 ， 新房在房屋質(zhì)量及配套設(shè)施方面的交易風(fēng)險(xiǎn)較大 。但由于出賣方是開發(fā)商 ， 而且是初次交易 ， 因此產(chǎn)權(quán)方面的糾紛較少 ， 新房交易的糾紛多表現(xiàn)在開發(fā)商逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)等 ， 而開發(fā)商主張合同無(wú)效或解除合同的情況很少 。第五、程序繁簡(jiǎn)不同就交易過(guò)程而言 ，
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