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碧桂園 ， 這個常年銷售總額和銷售面積的雙料冠軍最近被推上了風口浪尖 。
6月15日 ， 碧桂園高調宣布回購約46億元年內到期美元債券 ， 想告訴市場碧桂園不差錢!
6月22日 ， 國際評級巨頭穆迪將碧桂園高級無擔保評級下調至Ba1 ， 這種投機性債券俗稱垃圾級 。
碧桂園這波債券市場較量 ， 反轉來得實在太快 ， 快得讓人有點猝不及防 。
這種失落應該不少人都有過 ， 特別是某唄的忠實粉 。 當你為了證明自己的償還能力而提前還款 ， 接下來得到的卻是關閉你的額度 。
現在的市場不好忽悠了 。 所以你越急于證明什么 ， 就會越快地扒了自己的底褲！
其實 ， 這是穆迪近期對碧桂園的第二次下手了 。 5月30日 ， 穆迪就將碧桂園評級下調為“Baa3” 。 從穆迪連續下調碧桂園品評級再聯系到標普、惠譽近段時間不約而同地下調碧桂園評級 ， 我們禁不住要問：碧桂園能挺過去嗎？
實話實說 ， 國際評級機構雖然有圍剿收割之嫌 ， 但是蒼蠅也不叮無縫之蛋 。 碧桂園的縫到底有多大 ， 今天我們來細細掰掰 。
6月15日 ， 碧桂園回購約46億元美元債券后 ， 碧桂園就沒有短期債了嗎？
答案是否定的 ， 不僅有 ， 而且缺口還比較大 。
據悉 ， 截至2021年底 ， 碧桂園短期借款有790.2億元 ， 截止到2023年6月底的其他應付款項高達2809.4億元 ， 此外流動負債的即期公司債還有341.6億元 。 三項加起來短期債高達3941.2億元 。
這些債務放在房地產景氣期 ， 也算不上多嚴重 ， 但是在目前這個樓市下行期 ， 債務就成為了很難承受的稻草 。
我們可以看一下這個房地產周期內 ， 碧桂園1-5月的銷售業績變化 。
雖然 ， 碧桂園仍是銷售額和銷售面積的雙料冠軍 ， 但是無論是銷售額還是銷售面積都出現了斷崖式的暴跌 ， 其中銷售額暴跌約43.2% ， 銷售面積暴跌約41.2% 。
當然 ， 整體市場如此 ， 業績下滑不是碧桂園一家房企的坎 ， 但是這道坎最難跨過去的就是碧桂園 。
我們知道 ， 碧桂園是房地產“高周轉”的鼻祖 。 “高周轉”最重要的基礎就是快速回籠資金 。 在樓市景氣時期也許10個坑5個蓋就夠了 ， 但是下行階段別說5個蓋 ， 就算8個蓋可能也會露腚 。
所以 ， 銷售萎縮額度 ， 在去年、前年也許不見得多嚴重 ， 但是放在今年 ， 這個資金缺口疊加上國際評級機構的下調評級的關口 ， 這可能就是壓垮駱駝的最后一根稻草 。
碧桂園今天的困境不僅是因為銷售上的下滑 ， 跟它近幾年的布局也有著莫大的關系 。
近幾年 ， 碧桂園一直做“下沉市場” ， 不僅廣泛下到地級市、縣級市 ， 還沉到了許多鎮上 。 雖然下沉市場成就了碧桂園近幾年的輝煌 ， 但同時可能也自掘了自家的墳墓 。
因為 ， 從長期看 ， 房地產的主要市場是一線、二線強市 ， 而非三四五六線城鎮 。 這是人口流向的定律 ， 也是資本走向的規律 。
近幾年 ， 碧桂園只被風光蒙蔽了眼睛 ， 其實風光之下早已暗藏著危機 。
2019年以來的1-5月銷售前三統計顯示 ， 無論是之前的“碧恒萬”還是今年的“碧萬?！?， 碧桂園在單位面積價值上都是最低的 ， 而且差距還可以說非常大 。
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