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商鋪屬于商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn) ， 和住宅的增值潛力、含金量?jī)r(jià)值不可相提并論 ， 如果把它放到商辦寫字樓的賽道 ， 來評(píng)價(jià)是否值得買入 ， 主要可以考慮以下3個(gè)維度：
1、物業(yè)本身的回報(bào)率從商鋪本身的回報(bào)率而言 ， 能夠租到8萬一年的商鋪 ， 200萬入手 ， 理想情況下 ， 年化大概在4%的收益率 。
【樓市|商業(yè)地產(chǎn)，未來有機(jī)會(huì)嗎？年租金8萬的商鋪，200萬入手劃算嗎？】但是 ， 這其中需要考慮有無空置期、空置期多長(zhǎng)、稅費(fèi)繳納、物業(yè)持有成本等各方面的因素 ， 大致年化達(dá)到百分之3點(diǎn)幾 ， 在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下 ， 已經(jīng)算得上是不錯(cuò)的收益率了 。
如果這個(gè)收益率能夠持續(xù)下去 ， 租金如果逐年有一定的遞增率 ， 差不多將近20多年也能夠回本 ， 算下來并沒有很大的溢價(jià)泡沫 。
更重要的是 ， 商鋪如果是現(xiàn)鋪 ， 不是期房 ， 那么風(fēng)險(xiǎn)就變得更加可控 ， 至少不會(huì)出現(xiàn)交了錢交不了房的爛尾、停工等結(jié)果 。
2、資金占用的機(jī)會(huì)成本、風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡投資商業(yè)地產(chǎn) ， 一個(gè)很值得關(guān)注的點(diǎn) ， 就是付款方式和周期 ， 有的要求是5成 ， 有的要求全款 ， 很少能像住宅那樣首付20%的比例就能撬動(dòng)那么高杠桿的 。
所以 ， 商辦寫字樓類的商業(yè)性地產(chǎn) ， 自有資金就顯得尤為關(guān)鍵 。
但資金的使用 ， 是有機(jī)會(huì)成本的 ， 比如 ， 同樣的200萬 ， 如果你有其他更好的渠道 ， 能夠?qū)崿F(xiàn)讓200萬年化收益率大于4% ， 高于每年8萬的租金 ， 那么買這個(gè)商鋪就不劃算 。
當(dāng)然 ， 也要考慮風(fēng)險(xiǎn)是否對(duì)等的問題 ， 商鋪如果是現(xiàn)房 ， 風(fēng)險(xiǎn)很大概率可控 ， 至少實(shí)物資產(chǎn)放在這里 。
假設(shè)200萬用來做其他的項(xiàng)目 ， 比如容易爆雷的p2p或者其他理財(cái)產(chǎn)品 ， 說不準(zhǔn)你想要?jiǎng)e人的收益 ， 別人盯上的是你的本金 ， 就得不償失了 。
所以 ， 考慮資金占用的機(jī)會(huì)成本 ， 也要同時(shí)權(quán)衡好風(fēng)險(xiǎn)利弊 ， 也就是說 ， 在風(fēng)險(xiǎn)大致和買商鋪對(duì)等的前提下 ， 能否有其他的渠道實(shí)現(xiàn)4%以上的年化收益率 ， 如不能實(shí)現(xiàn) ， 那么還不如買商鋪劃算 。
3、未來商辦寫字樓賽道的更多可能性大背景下的“房住不炒” ， 字面意思也表明了適用范疇：居住用房 。
而商辦寫字樓類的地產(chǎn) ， 作為房地產(chǎn)賽道中的另一個(gè)巨量的“蓄水池” ， 未來是否有可能取代住房的漲幅 ， 成為房地產(chǎn)新的突破？
這些都是存在可能性的 ， 畢竟 ， 商辦寫字樓不屬于住宅剛需 ， 和民生無甚太大關(guān)系 ， 是有可能成為承接房地產(chǎn)市場(chǎng)巨量的熱錢和資金涌入、成為新的蓄水池賽道的 。
從這個(gè)角度來審視 ， 未來的商業(yè)性質(zhì)地產(chǎn) ， 包括商鋪、門面、寫字樓、公寓等產(chǎn)品 ， 也可能迎來真正屬于它們的春天 。
因此 ， 如果確實(shí)沒有更好的渠道擺放著200萬現(xiàn)金的話 ， 考慮到如今的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)現(xiàn)狀 ， 也不妨用來博一個(gè)未來的可能性 ， 預(yù)期如果得到應(yīng)驗(yàn) ， 那么就可能不止是這8萬租金的收益了 。
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