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【日本|日本樓市泡沫破裂前夕的現象，正在我國上演？真實情況如何？】
文：桐影
5月份 ， 全球多個發達經濟體的通脹率已經飆升至幾十年來的最高水平 ， 特別是歐美發達經濟體CPI創下40年新高 ， 全球CPI高于5%的經濟體比例超過60% 。 沃頓商學院教授認為 ， 未來2-3年通脹將繼續加劇 ， 大宗商品將面臨巨大的還款壓力 。
地產大亨王石表示：“全球一體化背景下沒有局外人 ， 隨著各國商品和原材料價格的不斷上漲 ， 國內也面臨著輸入性通脹 ， 作為普通人的生活將會變得越來越艱難 ， 還要默默承受通脹洗劫” 。
那么 ， 世界各國面臨的是長期通脹還是短期物價上漲呢？
據知名人士透露 ， 全球高通脹不是短期事件 ， 而是長期存在 。 這既有貨幣超發累積效應的影響 ， 也受股市和房地產“水超載”效應的影響 ， 更與全球過剩產能的減少有關 。
那么 ， 什么是房地產泡沫呢？簡單來說 ， 當房地產市場的房價在買賣的時候 ， 房價會快速上漲 ， 并可能達到一個臨界點 。 如果泡沫不能持續 ， 就會有“破裂”的危險 。
中國房地產泡沫究竟有多嚴重？李嘉誠不會告訴你答案 。 中國有很多優秀的企業家對房地產行業是嗤之以鼻的 ， 就像曹德旺、王傳福、董明珠等 。 在他們看來 ， 房地產行業的泡沫非常嚴重 。 曹德旺曾說過 ， “這輩子只做福耀玻璃 ， 絕不踏足房地產” ， 就是這個原因 。
每個泡沫都會被戳破 ， 價格會回落到與其價值相對應的水平 。 從全球來看 ， 最著名的兩次房地產市場崩盤分別發生在20世紀90年代初的日本和2008年的美國 ， 這兩次崩盤后來都對日本和世界產生了深遠影響 。
1975年 ， 日本的經濟增長放緩 ， 國際政治環境不穩定 。 于是為了刺激經濟 ， 繼續保護出口企業 ， 日本采取了長期寬松的貨幣政策 ， 貼現率在2.5%的超低水平 。 1985年9月22日 ， 世界五大經濟強國美、日、德、英、法以日元大幅升值為代價 ， 在紐約廣場酒店達成“廣場協議” 。
日元的升值對日本國內產品的出口造成了很大的影響 ， 以至于企業紛紛轉向國內市場 ， 通過房地產行業來拉動內需 。 然而日本人手上的資金是并沒有發生任何變化的 ， 為了拉動房地產行業的發展 ， 不斷降低銀行利息 ， 居民手里的錢不斷貶值 。
對于當時的日本民眾來說 ， 為了讓手里的錢不貶值 ， 最好的投資渠道之一就是買房 ， 甚至是炒房 ， 大量資金開始流向樓市和股市 ， 日本人紛紛去貸款買房 ， 無數接盤人也涌向樓市 。 很快 ， 日本房價飆升 ， 1990年 ， 日本房地產價格達到頂峰 。 據資料顯示 ， 東京、大阪、名古屋、京都、橫濱、神戶6個城市中心的地價指數比1985年上漲了90%左右 。
正所謂盛極必衰 ， 1991年后 ， 隨著國際資本在獲利后的撤離 ， 外資推動下的日本房地產泡沫迅速破裂 ， 房地產價格隨即暴跌 。 日本不得不選擇放棄房價和匯率 ， 主動打破泡沫 ， 房地產市場崩盤 。
短短三個月 ， 房價下跌了65% ， 直接拖累了整個日本房地產行業 。 大量房屋被銀行收回 ， 大量民眾負債累累 ， 失業率飆升 ， 當時日本的離婚率暴漲 ， 超過了正常水平的 2.5 倍；富士山腳下著名自殺森林的青木原樹海 ， 迎來了自殺高峰 ， 人數超 2000 人；銀行、房地產等企業的破產數量超過 3000 家......
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