【樓市破局，聚焦新機】——樓市進入密集優(yōu)化期，因城施策導向下，昆明房地產新機顯現(xiàn)，如何突破迷霧，破局重生？
本篇為商改租政策篇。
商業(yè)商務存量較大一直是困擾昆明樓市的一個重要問題。
4月昆明出臺《關于促進房地產市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期工作的意見》，將通過加快商業(yè)商務用房去化。
本次25條《意見》中針對商業(yè)的調整，重點在“減緩供應、規(guī)劃優(yōu)化、調整用途”三個方面。其中對于“調整用途”《意見》中提出，將商業(yè)商務用地變更為公共服務設施或保障性租賃住房。
【 住宅|“商改住”行不通了,“商改租”可以嗎?】這并不是昆明第一次出現(xiàn)“商改租”的信號。
早在2015年，《昆明市人民政府關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》針對房地產市場提出了二十三條指導意見，其中一條明確指出“城改項目未動工地塊，可申請調整商住比”。
2016年，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。其中第12條表示“允許間商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。”
2020年，昆明市發(fā)布了《關于支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場的通知》，商業(yè)辦公用房可改建為學校、醫(yī)療、康養(yǎng)、文體、停車或租賃住房。
我們可以通過往年的政策發(fā)現(xiàn)，昆明針對商業(yè)的探索也逐步從簡單粗暴的“商改住”變?yōu)椤吧谈淖狻?，再到如今的“商改配”，可以建設托幼、養(yǎng)老、教育、文化、體育、停車等公共服務設施。
政策也從助力保障城市居民“有房可住”到進一步新增城市配套“優(yōu)化生活”。
“商改住”一直是政府嚴查的樓市違法行為。
許多人疑問，為什么要嚴格禁止商改住產品在市場上的流通。其實這種看似改善了商業(yè)庫存的做法，將會對整個市場造成沖擊。
商改住產品除了商業(yè)水電、高梯戶比、沒有綠化，還有許多問題。如違規(guī)建設下水和燃氣將會有安全隱患，既不適宜居住也無法保障安全；土地使用權到期后，商辦類產品并不能同住宅建設用地一樣自動續(xù)期。
除了以上這些針對購房者的問題，以低價、低面積的噱頭沖擊市場，同樣不利于傳統(tǒng)住宅的銷售，對商業(yè)辦公和住宅市場造成雙重打擊。
眾所周知，土地在出讓時已規(guī)定用地性質，如商業(yè)、住宅、工業(yè)等不得隨意改規(guī)。許多開發(fā)商在營銷時，企圖打擦邊球便于售賣，公寓型產品就是市面上最為“成功”的案例。
2021年，昆明發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)辦公類建設項目全過程管理的實施意見（試行）》，其中提到商辦項目建筑功能不得使用“公寓”、“公寓式辦公”“酒店式公寓”等進行標注，單體平面不得出現(xiàn)如“臥室”、“客廳”等住宅類功能的標注。
但是“法不溯及以往”，昆明仍有許多公寓產品在市場上售賣。
提到公寓產品，就不得不提火遍全昆的70年產權公寓——萬彩城。
這個項目其實應運在時代背景下。仔細看昆明歷年的政策，我們可以看到在2016年的確出現(xiàn)過短暫的“商改住”時期。
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