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最近，房貸利率下調(diào)的消息，一波接一波，首套房降息的消息出來沒幾天，緊接著又出來又一波好消息：五年期LPR降了15個基點，利率降到4.45% ，創(chuàng)下單次最大降幅紀錄。
什么是LPR？LPR ，全名貸款市場報價利率。如今，咱們買房計算的房貸利率，就是以這個LPR作為定價基準，再加點來確定的。至于你的房貸利率加多少點，這就由各地根據(jù)實際情況來自行決定了。
比方說，現(xiàn)下買房的基準利率是4.45% ，商行在4.45%的基礎(chǔ)上進行浮動，如果借款人在申請房貸時上浮的利率是1.1倍，那么貸款利率就是4.895% 。
過去，有不少買房者房貸利率是在基準利率上上浮了11% ，也有的上浮了20% ，甚至30%的也有不少，個別上浮40%也有存在。
所以，加多少點，很多商行的情況一般都不同。

LPR是怎么定？LPR利率不是固定的，每月20號，銀行們在決定利率的時候，會先看看公開市場操作利率MLF的報價，然后再在這個報價的基礎(chǔ)上加點，再往外貸款。
至于加多少？具體就由國家選出的18家銀行分別報出自己的貸款利率，然后分別去掉一個最高價和一個最低價，剩余16個利率計算平均值，最后確定出的具體數(shù)字就是LPR 。
用公式展示就是這樣的：

【良慶|房貸利率最低4.25%，買了房的人，怎么辦？】LPR = MLF + 銀行平均加點

這里順便插一句：
MLF 咱們可以理解為央媽借給商行的參考利率；
而 LPR 是商行給客戶的貸款利率。

享受優(yōu)惠15日那天，咱們上面針對首套房貸款利率下限下調(diào)了20個基點，也就是說從此開始，首套房的房貸利率就等于LPR加點-0.2% 。
強調(diào)一下，這不是所有房貸利率，而是首套房的利率。
而最近一次， LPR直接下降15個基點，這就意味著，從那時開始，參與買首套房的人，就可以享受這個利率下調(diào)優(yōu)惠了。
但是，對于那些已經(jīng)買了房的人而言，就只能再等等。原因有幾個：
其一， LPR利率不是實時浮動的，每個月20號才調(diào)整一次
其二，商行對房貸利率的調(diào)整周期是一年，不是實時調(diào)整，而是以重新定價時間點上的LPR為基準，確認新的房貸利率。
比方說，你一月買的房，二月突然降息，那么二月的降息調(diào)整就暫時與你無關(guān) ，你的下一次利率調(diào)整時間就是明年一月，到那時，銀行會根據(jù)最新的LPR利率加上你買房時的加點部分，組成新的房貸利率。
當然，如果到明年的LPR還保持在4.45的話，那么你就有機會享受這波優(yōu)惠。
但是，如果明年到達調(diào)整周期時， LPR漲回去了，那么這次LPR下降的15個基點就跟你沒啥關(guān)系了。
而且，如果明年LPR不僅把這次下調(diào)的15個基點漲回去了，還在這個基礎(chǔ)上又上漲了多個基點，那么，你的房貸利率自然也要跟著向上調(diào)整。
其三，加點部分固定不變，我們說貸款利率是由LPR加點組成，這個加點部分是你在貸款買房時與銀行約定好的，是永遠不會改變的。
如果你剛好是在前兩年最高峰和銀行約定的+0.8% ，那么以后不論LPR怎么調(diào)整，你貸款利率中的加點部分也一直是0.8；

不過據(jù)說現(xiàn)在，有些城市的商行為了增加放貸、促進樓市，對首套購房者貸款的加點部分都很低，甚至有的直接是負數(shù) 。