??近期，房地產政策可謂日新月異，預期趕不上形勢。比如，多胎家庭可以多一張“房票”的政策已成為標配；很多城市的首套房貸利率，一夜之間直降了1個百分點（從5.4%降到4.4%），第二天又降了（4.25%）；在校大學生、父母投靠子女、子女投靠父母，都可獲得購房資格。
??怎么看當下的樓市？怎么看當下的政策紓困？有多大的效果呢？先從多胎家庭購房講起。近期，先后有十多個城市明確，多胎可獲得新增購房資格，生育和房票掛鉤，這是個新鮮事。
??01.
??去年7月20日，國家發布《關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》，這個政策旨在回應大家對于“生不起”的呼聲，并在生育、養育、教育等方面，全方位降低成本。在住房方面，顯然不是鼓勵多胎家庭買房，而是在降低居住成本，鼓勵家庭多生幾個小孩。
??比如，北京發布新政，在申請公租房方面，多胎家庭要優先配置。
??但現在來看，貌似各地都走歪了。有人咨詢我，對多胎家庭限購松綁，能釋放多少需求呢？我堅定地告訴他，不要樂觀。首先，多胎家庭本身就很少，其中有購房意愿的更少了。其次，即便有意愿購房，能買得起的，有多少？這么算下來，就像層層漏斗，篩下來的，并不多。
??但賬不能這么算！樓市需求比較弱、信心不足、預期悲觀，但凡有一個政策選項，就是一根稻草，一定要抓住。還有降利率、降首付、公積金、補貼等等，把這些稻草擰在一起，不就是爬出低谷的繩子嗎？當下，紓困樓市，已沒有“一招鮮”的政策了，必須得多措并舉。
??就好比長沙搞“租購聯動”，也有人問我，有多少人會買房。我也認為，不會很多，邏輯和多胎家庭多一張“房票”一樣的。但據長沙晚報報道，截至15日17時，“長沙市住房”APP 5天時間累計有1185套存量房提出申請供作租賃住房，另有千余人次通過線上或線下進行業務咨詢。
??我希望多一點。當很多人聽到這個消息，或許會加入這個隊伍，效果也會超預期。當下的政策邏輯很清晰：利好不斷疊加，捂熱冰封的市場：疫后恢復一點兒，限購松綁釋放一點兒，農民進城買一點兒，多胎購房貢獻一點兒，利率降低激發一點兒。聚沙成塔，信心就逐漸好轉，樓市就穩住了。
??這是我們看待當下政策的邏輯起點。
??02.
??就鼓勵生育這個政策，我想到不久前，任澤平提出“印兩萬億鼓勵生孩子”，結果被女同胞們罵了個半死，直接導致心如死灰的任，下決心從網紅經濟學家轉型為情感博主，探究人的心理是咋想的。其實，相比生三胎獲得第三套購房資格，我覺得任澤平的觀點更加靠譜一些。
??背后反映的是，生育、養育、教育的成本亞歷山大，包括直接投入的經濟成本、機會成本、精力付出、心理承受、職業沖擊等。經歷女兒“小升初”，深感成本之高（有錢只是要件之一），這是“不愿生”的根源。任澤平的“印鈔論”，想解決生娃的經濟成本。被罵的狠，在于未考慮非經濟成本，觸及女同胞們的痛點，讓她們為國生娃，有點非人格化的羞辱。
??高房價是最好的避孕藥，講的不僅是房價太高，大家勒緊腰帶攢首付、湊月供，不敢生或生不起，而是生育、養育、教育等綜合起來的成本居高不下。這只是在大城市高成本的一個方面。包括買房、養娃、醫療、養老等在內，大城市高成本帶來高強度的壓力，這是不愿生的根源。
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