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【房價|2030年，現(xiàn)在120萬的房產(chǎn)大概值多少錢？馬光遠與王健林看法一致】
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睡后收入 ， 是很多人的夢想 。
睡后收入有3種 ， 知識產(chǎn)權(quán)、理財和收租 。 知識產(chǎn)權(quán) ， 比如出一本書 ， 不停地印刷 ， 可以獲得源源不斷的收入 ， 這需要豐富的知識儲備和寫作技能 ， 大多數(shù)人難以勝任 。
而理財呢 ， 收益較高且安全穩(wěn)定的品種并不多 ， 與通脹比起來 ， 幾乎相當(dāng)于年年虧損 。 所以 ， 有一句話說的是“窮人把錢存進銀行 ， 富人再把這些錢貸出來消費、投資” ， 意思很明白 ， 存錢是最不明智的做法 。
知識產(chǎn)權(quán)門檻高 ， 理財跑不過通脹 ， 很多人把目光盯在了買房收租上 ， 畢竟 ， 只要有一定資金 ， 普通人都有資格參與 ， 這可行嗎？
從過去20多年看 ， 收租只是一方面 ， 更重要的是房子本身升值了很多倍 。 數(shù)據(jù)顯示 ， 2000年時的住房均價在2000元/平米 ， 到2020年底為10000元/平米左右 ， 后者是前者的5倍 。 當(dāng)然 ， 這僅是一個均價 ， 像很多大城市、經(jīng)濟發(fā)達中小城市以及人口大縣 ， 房價增幅是遠超這個幅度的 ， 比如筆者所在老家 ， 20年前2萬元可以買一套房子 ， 現(xiàn)在能值50萬 ， 升值達到了25倍 ， 如果算上3成首付的3倍杠桿 ， 相當(dāng)于你當(dāng)時投入1萬元 ， 現(xiàn)在的市值就達到了75萬元 。 所以 ， 在這種情況下 ， 所謂的睡后收入 ， 更多的是來源房子本身增值 。
但現(xiàn)實就是現(xiàn)實 ， 過去沒買房的人懊悔不已 ， 早知道哪怕是借錢付首付也應(yīng)該買上一套 ， 也不至于今天過著租房搬家的生活 。 即便買了房的人 ， 其實他們也在惋惜 ， 當(dāng)時要多買兩套就好了 ， 砸鍋賣鐵買 ， 吃泡面都行 ， 現(xiàn)在可能已經(jīng)過上財務(wù)自由生活了 。
誰都知道 ， 過去只能作為一種歷史緬懷 ， 現(xiàn)在大家關(guān)心的問題是：未來還能通過買房發(fā)家致富、實現(xiàn)人生逆襲嗎？
房產(chǎn)財富的邏輯確實在逆轉(zhuǎn) 。在知名經(jīng)濟學(xué)家、方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平看來 ， 房地產(chǎn)周期“長期看人口、中期看土地、短期看金融” 。 而有中國房地產(chǎn)之父美譽的孟曉蘇博士也認為 ， 房地產(chǎn)價格“短期看供求、中期看地價、長期看發(fā)鈔” 。 表述不一樣 ， 但實質(zhì)內(nèi)容一致 ， 三個關(guān)鍵點：人口、土地和貨幣供應(yīng) ， 我們可以對比一下20年前、現(xiàn)在以及10年后 ， 這3個數(shù)據(jù)的變化情況：
1.人口 。 2000年的城市化率為36.22% ， 2020年末為63.89% ， 比此前預(yù)想的60%要高出不少 ， 此前不少機構(gòu)預(yù)測 ， 按照1%年均城市化率算 ， 需要到2030年才能達到70%的城市化率 ， 現(xiàn)在看肯定要提前了 ， 一般而言 ， 到70%的初級發(fā)達國家水平城市化率以后 ， 城市化速度將進一步放緩 ， 說白了 ， 就是新增的城市人口將越來越少 ， 這是房地產(chǎn)發(fā)展的最大掣肘 。
2.土地 。 這個因素具有很大的迷惑性 ， 很多人都認為我們要堅決守住18億畝耕地紅線不動搖 ， 所以 ， 土地資源會越來越稀缺 ， 價格會越來越貴 ， 其實 ， 土地稀缺是個偽命題 。 從兩個方面可以佐證：
一是潛在的農(nóng)村集體土地上市量巨大 ， 根據(jù)官方的數(shù)據(jù)顯示 ， 目前全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地為4200萬畝 ， 這是一個什么概念？2020年全國商品房銷售面積約255萬畝 ， 如果算上1.5的容積率 ， 實際銷售的占地面積不過170萬畝 。 我們把集體經(jīng)營性用地的一半用來建住房 ， 僅這一塊就有25年的住房供應(yīng)量 。 值得一提的是 ， 新修訂的土地法顯示 ， 大規(guī)模農(nóng)村集體土地入市只是時間問題 。
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