二是城市建成區(qū)面積占城市的總面積比例其實(shí)比較小 ， 還有巨量的土地待開發(fā) 。 都說深圳的土地面積小 ， 只有區(qū)區(qū)2000平方公里 ， 所以 ， 它的土地資源很稀缺 ， 事實(shí)真的如此嗎？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 深圳的建成區(qū)面積也只有46.32% ， 還排在鄭州49.57%建成區(qū)之后 ， 居第二位 ， 而其他的樓市熱門城市更不用說了 ， 如合肥 ， 建成區(qū)面積為35.12% ， 成都為24.33% ， 無錫為20.59% ， 廈門為20.50% ， 而廣州、上海、南京在12%-15%之間 ， 至于寧波、北京、杭州等城市更是在10%以下 。 翻譯成白話即是 ， 每個城市都還有大把的土地可開發(fā) ， 說沒地建房子根本就站不住腳 。
3.M2 。 研究經(jīng)濟(jì)的人都知道 ， 在我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的30多年時間里 ， M2與經(jīng)濟(jì)增速保持高度的一致性 ， 在2016年前每年均是兩位數(shù)增長 ， 但這幾年已經(jīng)降到個位數(shù) ， 道理很簡單 ， GDP增速趨緩 ， M2增速跟隨下降是自然而然 。 很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都預(yù)測 ， 未來10年 ， 我們的經(jīng)濟(jì)將由數(shù)量向質(zhì)量過渡 ， 平均增速可能進(jìn)入5%的區(qū)間 ， 如此 ， M2增速還會有進(jìn)一步下降空間 ， 所以 ， 支持房地產(chǎn)價格增長的貨幣基礎(chǔ)會越來越弱 。
房子越來越多 ， 需求越來越少 ， 而支持房地產(chǎn)一路高歌的貨幣因素也在逐步消失 ， 房地產(chǎn)迎來拐點(diǎn)的概率自然也越來越大 。 一向以看多樓市觀點(diǎn)為主的北師大金融中心主任鐘偉表示 ， 他對房價必漲的觀念從2018年就徹底扭轉(zhuǎn)了 。 雖然一些城市這兩年房價由于特殊情況仍然有所上漲 ， 但都改變不了房地產(chǎn)迎來轉(zhuǎn)折的趨勢 。
獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在前不久發(fā)表了對當(dāng)下樓市的看法 ， 全球房價再創(chuàng)新高 ， 這本身就很荒唐 。 在他看來 ， 過去10多年 ， 天量貨幣導(dǎo)致的資產(chǎn)價格泡沫沒有產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)和貨幣理論 ， 這種沒有任何支撐的市場 ， 最終都會以崩盤告終 ， 除此之外 ， 他看不到第二種軟著陸的可能 。
無獨(dú)有偶 ， 作為曾經(jīng)的龍頭房企萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)始人王健林也有過類似看法 。 王健林公開表示過 ， 萬達(dá)之所以轉(zhuǎn)型文化產(chǎn)業(yè) ， 是為了今后的長期發(fā)展 ， 據(jù)他的研究 ， 沒有哪一個國家的房地產(chǎn)行業(yè)能興旺發(fā)達(dá)超過50年 。 他特別指出 ， 人口凈流出的三四線城市 ， 特別是縣城房價 ， 不會有什么上升空間 。
那么 ， 2030年的房子大概還能值多少錢呢？回到一些房地產(chǎn)專業(yè)研究人士的判斷依據(jù) ， 在貨幣、土地、人口大趨勢形成的背景下 ， 具體到各個城市又會不一樣 ， 每個城市的面積不一樣 ， 人口吸引力不同 ， 樓市會出現(xiàn)分化 ， 即使是整體房價下跌 ， 但不可能所有城市房價都下跌 ， 有的城市可能還會漲 。 即使我們說的房價平穩(wěn) ， 那么有可能有的城市漲5% ， 有的城市漲幅為0 ， 而有的城市可能就是-5% 。
有研究人士表示 ， 整體看 ， 像一線城市、新一線城市和省會城市 ， 都集中了全國、全省的資源 ， 在產(chǎn)業(yè)、人口吸附力上沒得說 ， 房價大幅下跌的可能性不大 。 但對于人口凈流出的三四線城市 ， 能買的早買了 ， 沒有后繼接盤人員 ， 炒高的房子賣給誰？逐步回到與當(dāng)?shù)厥杖胂噙m應(yīng)的水平不過是早晚的事 ， 比如現(xiàn)在120萬 ， 可能只能買一套100平米的房子 ， 但10年后 ， 60-70萬就可以買一套同樣檔次的房子了 ， 相當(dāng)于現(xiàn)在市值120萬的房子 ， 到2030年打了對折 。 按專家的說法 ， 房產(chǎn)價值回歸雖然不會一蹴而就 ， 但長期趨勢大概如此 。
總結(jié)實(shí)際上 ， 房產(chǎn)價值回歸應(yīng)該是眾望所歸 ， 即使有房子的人也不希望房價上漲 ， 因?yàn)橐惶追孔硬豢赡茏∫惠呑?， 一旦置換時 ， 舊房子顯然趕不上新房的價值 ， 那就要掏更多的錢 。 只有炒房客希望房價快速上漲 ， 但現(xiàn)實(shí)也很明確 ， 國家提出的“房住不炒”正在逐步發(fā)揮作用 ， 當(dāng)炒房客在房子上賺不到錢 ， 自然也會從樓市中撤出 。 都想躺著收租 ， 那誰來生產(chǎn)？房子回到居住屬性 ， 是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的 。
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