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【案情介紹】
購房人唐悅與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》 ， 約定所購商品房按建筑面積計(jì)算價(jià)款 ， 預(yù)測(cè)建筑面積為108.59平方米 ， 單價(jià)為9486.48元/平方米 ， 房款合計(jì)1030137元 。
關(guān)于面積差異處理 ， 合同補(bǔ)充協(xié)議約定：“該商品房的產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異的 ， 面積差異百分比為±0.6%以內(nèi)（含本數(shù)）的 ， 買賣雙方不作任何補(bǔ)償” 。
一年后 ， 開發(fā)商向唐悅交付房屋 ， 雙方簽訂《物業(yè)及資料移交書》 ， 并辦理了案涉房屋的移交手續(xù) 。 隨后 ， 唐悅辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書 ， 證載面積為108.31平方米 。
因產(chǎn)權(quán)證書上載明的面積比合同約定面積縮水0.28平方米 ， 唐悅認(rèn)為開發(fā)商違約 ， 應(yīng)退還相應(yīng)的差價(jià)款 ， 但遭到開發(fā)商拒絕 。 于是 ， 唐悅向法院提起了訴訟 ， 要求開發(fā)商返還0.28平方米的房屋價(jià)款2656.21元 。
【購房人
合同補(bǔ)充協(xié)議中約定房屋面積差異為正負(fù)百分之0.6%以內(nèi)的 ， 買賣雙方不作任何補(bǔ)償 ， 該條款屬于格式條款 ， 開發(fā)商作為提供格式條款的一方 ， 有對(duì)該條款進(jìn)行說明并提示購房人注意的義務(wù) 。 本案中 ， 開發(fā)商并未盡到相應(yīng)的提示和說明義務(wù) ， 且該條款明顯規(guī)避了開發(fā)商自身應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 ， 排除了購房人應(yīng)有的法定權(quán)利 ， 故該格式條款應(yīng)屬無效 。
【開發(fā)商觀點(diǎn)】
1、合同補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于面積差異處理的約定是對(duì)房屋面積誤差的結(jié)算方式的約定 ， 不是單方面的排除對(duì)方權(quán)利 ， 不應(yīng)認(rèn)定為格式條款；
2、因?yàn)轭A(yù)售商品房的建筑面積存在一定的不確定性 ， 所以開發(fā)商與購房人約定面積差異在-0.6%至+0.6%之間 ， 雙方不做任何退補(bǔ) ， 并非僅僅是面積缺失時(shí)不向買受人退房款 ， 同時(shí)包含了當(dāng)實(shí)測(cè)面積大于約定面積時(shí) ， 開發(fā)商也不要求買受人補(bǔ)交房款 。 該條款并非僅對(duì)唐悅的主要權(quán)利進(jìn)行了限制 ， 也并非完全排除了開發(fā)商的主要責(zé)任 ， 未對(duì)任何一方造成明顯不公；
3、根據(jù)一般交易習(xí)慣 ， 購房對(duì)于一般人來說都是大事 ， 購房人不會(huì)在對(duì)合同及附件不進(jìn)行任何閱讀且缺乏理解的情形下草率簽訂 。 目前案涉房屋已實(shí)際交付購房人使用 ， 雙方買賣合同已經(jīng)履行完畢 ， 唐悅
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)為案涉商品房銷售合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示 ， 且不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定 ， 系合法有效的合同 ， 雙方均應(yīng)依約予以履行 。 合同明確約定房屋面積差在正負(fù)0.6%以內(nèi)的 ， 雙方不作任何補(bǔ)償 ， 故唐悅要求退還房屋面積差價(jià)款沒有合同依據(jù) 。 據(jù)此 ， 一審法院判決駁回了唐悅的訴訟請(qǐng)求 。
唐悅不服一審判決 ， 提起上訴 ， 二審法院判決駁回上訴 ， 維持原判 。
【法律評(píng)析】
1、何為格式條款？
《民法典》第496條第一款：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定 ， 并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款 。
本案中 ， 唐悅與開發(fā)商簽訂的合同中關(guān)于房屋面積差處理的約定 ， 屬于開發(fā)商事先擬定 ， 在訂立合同時(shí)未與購房人協(xié)商的條款 ， 因此應(yīng)屬于格式條款 。
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