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臥室|這么一些房子將后來到底誰來接盤？

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最近瀏覽新聞的時候 ， 我看到一個很驚悚的數據 ， 就是武漢有50萬人在買二手房 ， 南京有100萬人在買二手房 。 什么概念？根據第七次人口普查數據顯示 ， 南京的常住人口931萬 ， 城鎮人口809萬 ， 戶均2.5個人 ， 而南京今年3月份二手房掛牌數量371400套 。 因為南京限購 ， 所以按照大多數房子應該是一戶只買一套來算 ， 按照戶均2.50來計算 ， 那就是一共有928500人 ， 將近有100萬人在買房子 。 大約占到總人口的10%左右 ， 相當于你在南京隨便抓10個人 ， 就有一個在買房子 。



驚悚吧？更驚悚的反問 ， 這10個人里面有1個人需要買房子嗎？我們再來看一下武漢 ， 七普數據顯示 ， 武漢常住人口1232萬人 。 當然了今年年初又統計出來武漢新增常住人口120萬人 ， 那么城鎮人口1039萬人戶 ， 均算下來差不多也是2.47個人 。 而到了武漢截止到這個月為止 ， 二手房在某殼上穩定的掛牌的數量是172000套 。 我們還是按照限購來算 ， 大多數房子按照一戶只買一套 ， 就是172000套乘以2.47人 ， 那么武漢一共是有425000人 ， 占常住人口的3.5% 。 這個數據要比南京好一點點 。 100個人里面有三個人在買房子 ， 但這個數據其實也是蠻危險的 。 說明了目前市場上二手房掛牌量已經非常非常高了 。




那么還有一個數據就是今年的3月份 ， 有60個城市的新房銷售面積同比下跌了5018%個城市 ， 二手房成交面積同比下跌39% ， 即使二手房如何在有價無市 ， 在需求收縮的事實面前 ， 大多數的房東都只能選擇降價割肉 ， 這就是我們最近提到的18年19年入市站崗的這么一批人 。 那為什么我們現在賣房很難掙到錢了？前不久財經雜志在采訪這個黃老的時候給出了清晰的答案 ， 需求大幅下滑 ， 供給嚴重過剩 。 房產開發出現了新常態 ， 首先我們看需求段 ， 大家都知道房地產長期看人頭 。 有人才有住房需求 ， 但是目前我國的人口趨勢已經很明顯了 ， 14億的總人口量已經到達了歷史的天花板 ， 很難再做增加了 。 甚至因為人口老齡化的加劇 ， 越來越多的房子會騰退出來 。 同時呢我國城鎮化率已經達到了65% ， 已經接近發達國家的城鎮化率了 ， 所以未來已經沒有大量的農村人口來到城市 ， 人口數量和結構的發展趨勢 ， 讓未來的買房需求大幅下降 。




第二點從供給端來看 ， 90年代以來新建商品房在老百姓手中有300億平方米 ， 按照投資房產占比20%來計算 ， 有60億平方米的房子是閑置的 。 行情漲的時候還好大家都不會賣 。 但是當房價跌的時候有恐慌情緒 ， 這60億就會被投放到整個市場上面來 ， 形成庫存積壓 。 那么還有一個數據就是2020年全世界新建商品房總量37億平方米 ， 中國就占了17億平方米 。 這個是庫存的過程 。 另外目前我國的人均住房面積從40年前的5平方米增長了現在的48平方米 ， 直接到了歐美國家的天花板 ， 不可能再要突破了 ， 這個是潛在的需求過程 。




第三點就是房企的運行方式的調整 。 去年下半年以來房企頻頻爆雷究 ， 其根本是他們的運行方式出現了問題 ， 以前是怎么搞的 。 趁著行情好 ， 我們大量的存房存地 ， 哪怕造了房子也賣不掉 ， 知道過了幾年地價還會漲 ， 我們也不用擔心 。 然后布局全國搞規?；?， 繼續拼命的融資 ， 貸款負債率直接上到了90% ， 最后房價隨著地價一漲 ， 他們掙的盆滿缽滿 。 所以為什么這么一些龍頭企業在2021年以前沒有爆雷 ， 偏偏等到現在集中破產 ， 就是因為行業已經到了一個新的拐點 。

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