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別墅|未來(lái)20年，讓別墅業(yè)主擔(dān)心的問(wèn)題是什么？比貶值更加可怕！

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別墅|未來(lái)20年，讓別墅業(yè)主擔(dān)心的問(wèn)題是什么？比貶值更加可怕！

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別墅|未來(lái)20年，讓別墅業(yè)主擔(dān)心的問(wèn)題是什么？比貶值更加可怕！

【別墅|未來(lái)20年，讓別墅業(yè)主擔(dān)心的問(wèn)題是什么？比貶值更加可怕！】別墅作為一種不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)形態(tài) ， 在“禁墅”“限墅”的大背景下 ， 從數(shù)量上來(lái)看 ， 在各大城市甚至是城市周邊的郊區(qū) ， 是會(huì)越來(lái)越稀缺的 ， 一些核心城市優(yōu)質(zhì)地段的別墅 ， 也會(huì)越來(lái)越奇貨可居 。
一些家境富裕的家庭 ， 也會(huì)選擇購(gòu)買別墅作為終極改善 ， 并承擔(dān)著普通人看來(lái)相對(duì)比較高昂的水電、物業(yè)等持有和居住成本 ， 但這并不是問(wèn)題的關(guān)鍵 。
問(wèn)題的關(guān)鍵在于 ， 當(dāng)我們把別墅視為一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí) ， 它的價(jià)值 ， 有多少能夠真正變現(xiàn)兌付？
也就是當(dāng)業(yè)主要轉(zhuǎn)手出賣手中別墅的時(shí)候 ， 最值得關(guān)切的一個(gè)問(wèn)題：流動(dòng)性 。
對(duì)于未來(lái)的別墅業(yè)主而言 ， 經(jīng)歷一次教科書式的流動(dòng)性枯竭 ， 是比居住改善或者資產(chǎn)增值都更加重要的事 。

1、別墅的倉(cāng)位太重、杠桿率太高房地產(chǎn)是非常典型的周期性行業(yè) ， 受到zc影響的漲跌波動(dòng)也大 ， 因此 ， 對(duì)于投資者的判斷力和節(jié)奏把握能力有著更高的要求 。
在“房住不炒”的背景下 ， 很多人頂著高利率撬動(dòng)杠桿之后 ， 持有在手里的房產(chǎn) ， 一定階段內(nèi)上漲沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)的幅度 ， 就可能面臨“不漲就是虧”的局面 。
同等條件下 ， 別墅作為所有房產(chǎn)類型中 ， 總價(jià)最高 ， 需要投入的倉(cāng)位最重、撬動(dòng)的杠桿也是最高的 ， 在信貸zc寬松的條件下 ， 資金流向樓市的口子被疏通 ， 那么這種利益最大化的操作是可以理解的 。
但是 ， 當(dāng)信貸收緊 ， 或者說(shuō)即使信貸刺激放開 ， 但市場(chǎng)的信心和預(yù)期不足 ， 有水但是沒(méi)水泵 ， 喪失了驅(qū)動(dòng)力 ， 那就是另一番景象了 ， 越高的杠桿和倉(cāng)位 ， 往往意味著更高的風(fēng)險(xiǎn)和套牢概率 。

2、別墅作為非標(biāo)產(chǎn)品 ， 受眾太小和剛需、改善對(duì)于面積段、戶型大小都有著相對(duì)均勻的一個(gè)區(qū)間分布（剛需80~100㎡ ， 改善120㎡左右）不同 ， 別墅作為非標(biāo)產(chǎn)品的特征更為明顯 。
別墅內(nèi)部也有細(xì)分 ， 有的別墅只能叫做“經(jīng)濟(jì)適用墅”；有的別墅只是搭上了一個(gè)別墅的墅字 ， 比如“疊拼別墅”；有的別墅堪稱豪宅、莊園；有的別墅位于郊區(qū) ， 有的別墅位于主城 。
可見(jiàn) ， 別墅和別墅之間 ， 價(jià)值和含金量幾乎沒(méi)有一個(gè)相對(duì)約定俗成的標(biāo)準(zhǔn)和閾值 ， 這就會(huì)給受眾市場(chǎng)帶來(lái)極大的購(gòu)買決策困惑 ， 又由于二手房來(lái)源渠道的多元性 ， 價(jià)格體系也可能會(huì)很混亂 ， 很難像普通高層、洋房那樣有一定的參照系 。
哪怕是同一排聯(lián)排別墅 ， 都有可能因?yàn)樵郝?、花園大小 ， 裝修奢華程度、朝向、樓頂是否澆筑加蓋等因素 ， 而導(dǎo)致價(jià)格差異巨大 ， 更不要說(shuō)市面上形形色色的大中小別墅了 。
這種非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品類型和價(jià)格體系 ， 對(duì)于本就數(shù)量有限的買房市場(chǎng) ， 又是一輪爭(zhēng)奪內(nèi)卷 ， 所以 ， 有人戲稱 ， 買別墅就像開盲盒 ， 賣別墅就像撿寶——全憑運(yùn)氣 。

3、隨著房齡增長(zhǎng) ， 別墅總數(shù)遞減 ， 市場(chǎng)逐漸萎縮限制了新建別墅 ， 就相當(dāng)于阻斷了別墅這一類產(chǎn)品鏈條的新陳代謝 。
長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看 ， 隨著房齡增長(zhǎng) ， 存量別墅每年都在不斷折舊、變老 ， 而新別墅數(shù)量又十分有限 ， 相當(dāng)于只出不進(jìn) ， 自然減員的過(guò)程 。
當(dāng)市場(chǎng)上的別墅數(shù)量 ， 減少到一定閾值之后 ， 供給端減弱帶來(lái)需求的萎縮 ， 那么別墅市場(chǎng)的規(guī)模、盤面 ， 就撐不起原先那么大規(guī)模的資金涌入了 ， 沒(méi)有了資金流入 ， 就成了無(wú)本之木 ， 無(wú)水之源 。

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