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新政|降價與新政“雙擎驅動”,長沙公寓市場會迎來“小陽春”嗎?

公寓購房者

出品丨搜狐焦點長沙站
近日，麓谷地鐵口“4字頭起”的公寓屢屢刷屏，將“公寓降價潮”重新帶入樓市話題C位。
高庫存量，一直是懸在長沙公寓市場頂端的“達摩克里斯之劍”。近年來，公寓市場跳水降價的銷售策略層出不窮。4月21日，長沙五部門聯合出臺推動非住宅商品房去庫存的多條舉措。在政策暖風與以價換量的“雙擎驅動”下，長沙公寓市場會迎來“小陽春”嗎？
新政|降價與新政“雙擎驅動”,長沙公寓市場會迎來“小陽春”嗎?


一、現狀：高庫存“圍城”，公寓成“燙手山芋”
經歷了過山車般的軌跡，或許是對長沙公寓市場的真實寫照。長沙商業公寓也曾有過“高光時刻”。2016年長沙執行堪稱“史上最嚴”的限購限售，這讓不限購不限貸的公寓成為“香餑餑”。
2016年到2019年，長沙的公寓市場延續著量價齊升的勢頭。數據顯示，2017年長沙公寓年成交量達97萬平方米，供銷比達到0.88，首次出現供不應求，每平方米均價破萬元。2018年，長沙公寓市場呈現井噴式供應，供應量增至160萬平方米，成交量也達到近年以來的極值120多萬平方米。
新政|降價與新政“雙擎驅動”,長沙公寓市場會迎來“小陽春”嗎?


然而，商業公寓持續加速放量，暢銷的好局面卻在2019年后迎來拐點。公寓的高光時刻也伴隨高企的庫存量一同黯淡。湖南中原數據顯示，截止今年3月底，長沙內五區商業公寓存量94310套，存量面積468.64萬方，去化周期達到42.1個月，攀升至歷史新高。
攀高的庫存、反反復復的疫情、“三道紅線”下房企資金緊張……諸多因素加重了購房者的觀望情緒，公寓產品成為開發商難啃的“燙手山芋”。
二、 突圍：主拼性價比，“降價潮”屢見不鮮
2020年9月，某頭部房企在馬王堆片區的精裝公寓從12500元/㎡降至7800元/㎡，成為近年來最“出圈”的公寓營銷事件。全城中介和意向購房者紛至沓來，讓該項目的公寓去化立竿見影。
新政|降價與新政“雙擎驅動”,長沙公寓市場會迎來“小陽春”嗎?


這也觸發了長沙公寓“降價潮”的開關，此后不少項目屢試不爽。比如，去年3月，一大波公寓開啟價格大跳水。湘江東岸某公寓從9000元/㎡降至6888元/㎡，3天熱銷430套；高鐵新城某公寓，直降5000元/㎡，5天就成交170套。降價似乎成為拉動公寓銷量的“一劑猛藥”。
今年4月，一批公寓項目似乎又不約而同地想以降價來打開局面。麓谷片區某頭部房企的公寓，喊出了“4字頭”起的口號；雨花亭正芯的某公寓，價格降至“6999元/㎡起”；城北某江景公寓，價格降3000元/㎡。
在行情走俏那幾年，公寓的價格比同區域內的住宅要高出一截。湖南世聯行的數據顯示，長沙公寓與普通住宅間的價差在2018年一度達到4901元/㎡。然而，隨著近年來越來越多的公寓“跳水降價”，公寓與住宅間的價格“倒掛”已經成為大勢所趨。
三、破局：多管齊下“解題”，市場大概率將回溫
4月21日，長沙市住建局、市發改委、市資規局、市財政局、市金融辦5部門聯合印發《關于落實〈關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見〉的通知》，通過契稅補貼、申請民水民電等舉措，降低商業公寓的交易成本、使用成本。這被視為加速公寓去庫存的一道“暖風”。
新政|降價與新政“雙擎驅動”,長沙公寓市場會迎來“小陽春”嗎?


“公寓本身具備很強的投資屬性，購房者往往會關心投資回報率。我心里會有一道標準，當公寓的投資回報率能達到6%，就算是不錯的選擇?！睙嶂杂诠⑼顿Y的張翼（化名）透露，“我會通過地段、開發商的品牌實力、周邊的租金比來縱橫衡量公寓的價值。在‘降價潮’的時候，對投資公寓的也意味著有撿漏的機會?！?/p>

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