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對于一個常住人口超過2000萬的超大城市而言 ， 任何籠統的平均房價數據 ， 參考價值都相對有限 。
因為城市盤面大了、板塊多了 ， 高房價板塊和低房價區域一平均 ， 就會有拔高或拉低的效應 ， 所以 ， 2020年成都的住宅平均銷售價格 ， 按照國家統計局發布的數據13231元/平方米來看 ， 可能會覺得上升潛力還很大 。
但是 ， 如果拿著這個1.3w+價格的預算 ， 到老城五區、高新南等人氣相對火熱的板塊 ， 恐怕可挑選余地并不大 ， 甚至有些熱門板塊幾乎可以說就沒有上車機會 ， 就更不要說上升空間了 。
確實 ， 成都近十年人口增量非常猛 ， 但是這些新增的人口 ， 并不是平均流到各個區域板塊去的 。 新增的人口需求 ， 無法給那些房價本來就低、人口流入少的冷門板塊雪中送炭 ， 只能讓那些房價熱度高、人口流入多的熱門板塊錦上添花 。
而這部分本來房價就不低的熱門板塊 ， 房價又有了人口流入新的增量 ， 就又推高了高價區域的房價 ， 于是 ， 分化開始出現 ， 并有加劇現象 ， 梯隊越來越明顯 。
所以 ， 針對成都的房價 ， 可以大致根據價格高低 ， 分為如下幾個梯隊來看待：
第一梯隊：三環以內的老城五區 ， 高新南
第二梯隊：三環以外的老城五區 ， 天府新區
第三梯隊：其他區域 ， 主要包括高新西、新都、溫江、雙流、郫都和三圈層等
眾所周知 ， 成都一些新版塊（如高新南、天府新區）的火熱 ， 除了得益于近些年的人口增量外 ， 更重要的一點 ， 就是來自于主城核心板塊的價值外溢 。
這也能解釋為什么高新南的熱度 ， 能夠迅速得到市場認可 ， 因為它毗鄰主城最近 ， 而且剛好處在南拓的橋頭堡 ， 符合城市南拓的方向 。
評價一座城市房價的上升空間 ， 主要參考兩個變量：起點和終點 ， 也就是買入價格和賣出價格 ， 衡量房產價格必須要放到流通二手房市場交易轉讓 ， 才能具體變現 ， 否則 ， 房價再漲再跌 ， 都和你沒關系 。
城市具體板塊的梯度和分化 ， 其實只是決定了上升潛力的一個側面 ， 那就是入手點、買入點 ， 買入價格足夠低（比如第三梯隊的區域） ， 那么距離城市天花板就越遠 ， 潛力就越大 ， 當然 ， 前提是整座城市 ， 還有上升空間 。
反之 ， 如果買入價格 ， 已經接近一座城市的房價天花板了 ， 那么這中間的閾值和潛力 ， 通俗點說 ， 也就是房企留給買房人的房價增值空間 ， 也就沒那么大了 。
所以 ， 研究城市的高價板塊的房源 ， 距離城市的房價天花板有多近 ， 就很關鍵了 。
【澳洲|未來10年內，成都的房產，還有多大增值空間？成色幾何？】一座城市主要居民 ， 對于房價天花板承受力的極限值 ， 主要還是取決于城市居民的收入情況 ， 更具體一些 ， 那就是月供負擔能力 ， 月流水一般要能覆蓋月供的2倍以上 ， 才算比較安全 ， 銀行也會大致把握住這個尺度放款 。
那么 ， 我們來看看成都這座城市的真實成色 ， 一些能夠體現收入水平的數據：
根據《國家統計年鑒2021》 ， 2020年 ， 成都城鎮非私營單位在崗職工平均工資是104463元 ， 平均每月8705元 。
2021年 ， 成都全體居民人均可支配收入45755元 ， 城鎮居民人均可支配收入52633元 。
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