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這是拿鐵房產(chǎn)觀的第143篇原創(chuàng)

長(zhǎng)期關(guān)注我的小伙伴應(yīng)該知道，我在月初就已經(jīng)提示海珠要補(bǔ)漲了。

來看看廣州第一季度的交易數(shù)據(jù)里，天河海珠占多數(shù) ，回升態(tài)勢(shì)明顯。

所以你看到天河已經(jīng)漲回去年831的高位了，這也應(yīng)驗(yàn)了我去年底說的一個(gè)反彈漲幅，珠江新城天天創(chuàng)新高你應(yīng)該也看到了。
回到海珠，東曉南板塊拔得頭籌，剛需之王的金碧花園成交量上升，就連三月聚德花園成交套數(shù)都擠進(jìn)前五了，當(dāng)然，主要還是剛需撐起了一片天。

再來看看四月份的，依然是東曉南板塊，以及金碧花園摘得榜首。

這里的二手房幾乎不愁賣，對(duì)于近主城區(qū) ，地鐵交通配套好的，且總價(jià)三百萬就能買得到電梯房的，這個(gè)板塊肯定是很多剛需的首選了。
有人會(huì)說，四月的成交量比三月的要低呀，確實(shí)要低一些，但四月整月都被疫情彌漫，幾乎每個(gè)廣州人應(yīng)該至少都做了三次以上的核酸吧，能有這樣的一個(gè)數(shù)據(jù)算是不錯(cuò)的了。
下半旬的需求還是會(huì)在五一之后釋放。
海珠之所以補(bǔ)漲，我們要把這個(gè)邏輯再說一遍。
1、整個(gè)海珠越來越豪宅化，新盤價(jià)格都很貴，部分單體樓那些單價(jià)還在7/8萬徘徊，其他的動(dòng)不動(dòng)都要十幾萬了；
2、琶洲逐漸成型了，寫字樓開始亮燈了，人員一旦開始入駐，剛需住房需求是壓不住的；
3、海珠本身是一個(gè)內(nèi)生需求強(qiáng)勁的市場(chǎng) ，可以內(nèi)部自由循環(huán) ，任何價(jià)位的都能在這里找到屬于自己的家；
4、隨著赤沙TOD的火熱，把整個(gè)海珠的價(jià)值提升上了另一個(gè)高度，另外買琶洲的人全款的居多，并不需要你擔(dān)心泡沫的問題；
5、萬勝圍和赤崗的漲是隨著珠城核心一起波動(dòng)的，如果這里沒有性價(jià)比了一定會(huì)外溢的，但還是在海珠內(nèi)部消化；
6、一旦剛需板塊開始啟動(dòng) ，那整體的市場(chǎng)行情就會(huì)率先穩(wěn)住，置換人群才換得動(dòng)；
7、三四百萬賣掉了，就會(huì)輪到七八百萬的市場(chǎng) ，再到一千多萬的市場(chǎng) ，也就是從東曉南輪到海珠西，再?gòu)臑I江東輪到海珠中，然后再繼續(xù)夯實(shí)琶洲核心區(qū)的價(jià)格；
8、這個(gè)輪動(dòng)的速度會(huì)同時(shí)進(jìn)行，像天河一樣補(bǔ)回去年的缺口，回到831之前的高位。
光大花園所領(lǐng)導(dǎo)的海珠西成交活躍，代表了這種剛改型需求在上升，接下來會(huì)是濱江東以及其他板塊了。
價(jià)格一定是會(huì)外溢的，只要是在主城區(qū) ，雨露均沾。
當(dāng)然，要符合市場(chǎng)需求的剛需盤和改善盤才行，樓梯樓以及同福一帶的老破小大概也沒啥機(jī)會(huì) 。
接下來的市場(chǎng)仍然是一個(gè)兩極分化的市場(chǎng) ，二八定率， 80%的房子沒有什么機(jī)會(huì)了，有要賣的，可以趁海珠的這輪行情賣了。
海珠東曉南剛需板塊值得買的小區(qū) ，其實(shí)并不多，樓梯樓是不太建議的。
以下是剛需們可重點(diǎn)關(guān)注的小區(qū)（300-400萬）：
金碧花園、英豪花園、濱江瑞城、富力順意花園、保利花園、海富花園、南景園、尚領(lǐng)時(shí)代、尚東峰景。