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偶然在網(wǎng)上看到了一張關于青島2004年房價的報紙：
對比現(xiàn)在這些小區(qū)的房價 ， 你是否后悔當初怎么就沒多買幾套房子呢？
我通過和現(xiàn)在房價的對比 ， 發(fā)現(xiàn)了這些年來青島哪種房子、哪個區(qū)域漲得最多的秘密 。
01 這些房子單價翻了5倍以上
下表是和2004年房價相比翻了5倍以上的小區(qū)：
可以發(fā)現(xiàn)幾個規(guī)律：
一是這些小區(qū)集中在嶗山區(qū)和市北的浮山后 。 2004年時 ， 嶗山區(qū)和市北的浮山后剛剛開發(fā) ， 屬于那時候青島的近郊區(qū) ， 也是房價洼地 。
二是這些小區(qū)普遍比較新 ， 很多都是2003和2004年的 ， 更有幾個是期房 。
三是這些小區(qū)中學區(qū)房居多 ， 市南中片的青島山花園、嶗山育才的國際名都 ， 以及浮山后學區(qū)的N個小區(qū) ， 學區(qū)房占了上榜小區(qū)的大部分 。
2004年至今已經(jīng)過去了18年 ， 2004年時全國平均年工資為1.6萬元 ， 2022年增至9萬元左右 ， 翻了5.6倍 。 可以說 ， 這18年來 ， 只有房價翻了5倍以上的房子才能跑贏工資漲幅 。
02 這些房子單價翻了4倍以上
根據(jù)這18年來青島房價的整體漲幅情況 ， 翻了5倍以上的可以稱為高漲幅 ， 4倍以上的為中高漲幅 ， 3倍以上的為中漲幅 ， 3倍以下的為低漲幅 。
我們再來看翻了4倍以上的小區(qū)名單：
這些小區(qū)看似毫無規(guī)律 ， 但仔細尋摸還是能找到一些跡象：
翻4倍以上的小區(qū)普遍集中在市南東部、市北東部、嶗山區(qū) ， 市區(qū)西部上榜的多是2004年的新小區(qū) 。
2004年的那個年代 ， 市區(qū)東部剛剛開發(fā) ， 是近郊區(qū)、新區(qū) ， 市區(qū)西部是老城區(qū) ， 由此可見處于近郊區(qū)的新區(qū)一直都是投資的最佳區(qū)域 。
03 這些房子單價翻了3倍以上
前面說過 ， 翻3倍以上的為中漲幅 ， 就是普通行情：
這些小區(qū)普遍集中在市南區(qū)、市北區(qū)的西部、中部 ， 也就是那時候的老城區(qū) 。
類似于買房子買新不買舊 ， 買區(qū)域也是同樣的道理 ， 新區(qū)由于路寬、樓新、景美更能吸引到買房者 ， 價值也就更能顯現(xiàn) 。
04 這些房子單價翻了3倍以下
房價漲幅3倍以下的就跟不上大盤了 ， 屬于低效資產(chǎn) 。
我以前不建議大家買公寓、辦公、商業(yè) ， 很多人都不同意這個觀點 ， 如今倒是可以用數(shù)據(jù)說話了：
漲幅3倍以下的大部分是市南區(qū)的公寓、辦公 。
市南區(qū)的公寓、辦公不漲價還可以租出去 ， 郊區(qū)的怎么辦？現(xiàn)在住宅、公寓、辦公都處于過剩狀態(tài) ， 未來的租金能保證？這是買公寓、辦公、商業(yè)之前應該考慮的問題 。
05 啟示
通過上面的對比 ， 我們發(fā)現(xiàn)這18年以來 ， 漲幅較多的是近郊區(qū)（當時）、新房、普通住宅、學區(qū)房 。
這一點 ， 至今仍沒有多大的變化 ， 仍然是樓市里投資的最佳選擇 。
【房價|對比2004年青島的房價，你是否腸子都悔青了？】不過 ， 需要警示的一點是 ， 由于現(xiàn)在青島新區(qū)過多 ， 已經(jīng)不能和2004年相比 ， 那時的新區(qū)是投資熱土 ， 現(xiàn)在的新區(qū)則是樓市里最大的風險所在 。
在青島實施城市更新的現(xiàn)在 ， 市區(qū)低效利用地塊和近郊區(qū)將是未來幾年青島樓市的寵兒 。
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