1、目的不同 。
商品房認(rèn)購書是預(yù)約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬于前契約階段合同;商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權(quán)利義務(wù)的合同 。
2、約定的內(nèi)容不同 。
認(rèn)購書中約定的相對(duì)簡單，通常只約定房屋的面積、總價(jià)、地理位置及將在某一時(shí)間和地點(diǎn)簽訂商品房買賣合同等內(nèi)容，買賣雙方一般無法直接憑認(rèn)購書完成交易;商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證的辦理、違約責(zé)任等，買賣雙方可以就此完成交易 。
3、簽訂的時(shí)間點(diǎn)往往不同 。
認(rèn)購書通常是在商品房可以預(yù)售前簽訂，這是開發(fā)商為了能盡快回籠資金和穩(wěn)定客戶的方法;買賣合同的簽訂則是在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后或在現(xiàn)房銷售的情況下簽訂 。
房屋認(rèn)購書與商品房買賣合同的主要區(qū)別不在于其的名稱，而在于其的內(nèi)容，如認(rèn)購書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，則認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同 。
認(rèn)購協(xié)議簽訂注意事項(xiàng)開發(fā)商與購房者簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的主要原因在于，被購房者選中的房屋，開發(fā)商就就需要為購房者預(yù)留該房屋，并與之簽訂《商品房買賣合同》，若是購房者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么預(yù)留的作法會(huì)給開發(fā)商的銷售帶來影響甚至是損失 。當(dāng)然這是開發(fā)商的促銷的一種手段，簽訂認(rèn)購協(xié)議會(huì)給購房者一定的壓力，使其盡快簽訂商品房買賣合同，讓買賣成交 。
不少購房者在簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》后，對(duì)所選房屋不滿意，或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發(fā)商達(dá)成一致意見，便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金 。那么，購房者的要求有沒有法律依據(jù)呢?定金和訂金有什么區(qū)別?
《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，當(dāng)事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用 。但這里所指的費(fèi)用，是指具有預(yù)付款性質(zhì)的“訂金”而非作為訂立合同擔(dān)保性質(zhì)的“定金” 。而且，具有預(yù)付款性質(zhì)的“訂金”，只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都應(yīng)依法從其約定 。
【認(rèn)購協(xié)議和買賣合同的區(qū)別】因此在“定金”或“約定不予退還費(fèi)用”的情況下，購房者很可能處于被動(dòng)的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失 。因此，提醒購房者慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，注意協(xié)議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定” 。
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