2022年 ， 也就是今年 ， 你會發(fā)現(xiàn)這是往后10年里最好的一年原創(chuàng)2022-04-15 19:15·逸峰
當(dāng)我們研究一個產(chǎn)品的時候 ， 我們需要研究幾樣?xùn)|西 ， 首先是產(chǎn)品的消費群體 ， 其次是產(chǎn)品的消費者習(xí)慣 ， 最后是對未來做出預(yù)判 ， 地產(chǎn)是商品 ， 這個模式自然也適合地產(chǎn) 。 地產(chǎn)的消費者是人 ， 我們需要研究購房者這個群體 ， 主要是他們的購買習(xí)慣 ， 通過分析 ， 我們最后推導(dǎo)出地產(chǎn)行業(yè)接下來的趨勢 。
首先是關(guān)于地產(chǎn)的消費人群 。 買房是一件大事 ， 按常理來說 ， 每個人都應(yīng)該有一個住的地方 ， 但是 ， 這里不代表每個人都考慮去買房 。 因經(jīng)濟因素而無力承擔(dān)購房壓力的人還是有的 ， 比如說現(xiàn)在在村子里的老人 ， 還有因其它因素導(dǎo)致貧困的人群 ， 這些人肯定不是房產(chǎn)的客戶群體 。
地產(chǎn)消費者習(xí)慣 。 按照現(xiàn)在的行情 ， 房產(chǎn)的總價是很高的 ， 大部分無力全款購房 ， 不得不貸款買房 。 貸款自然不像全款 ， 貸款是有很多限制條件的 ， 比如說貸款時需要提供銀行流水 ， 80后或者90后沒什么感覺 ， 但是看看我們的父輩 ， 銀行流水會限制很多人 ， 回家簡單看一下70年之前出生的人 ， 讓他們提供銀行流水真的很難 ， 這也讓我們國家形成了一個習(xí)慣 ， 這個在80后、90后尤為明顯 ， 大部分80年以后出生的人群會在自己畢業(yè)的1、2年買房 ， 一方面是丈母娘的功勞 ， 還有一方面 ， 就是現(xiàn)實的條件允許他們這個群體買房了 。
按照消費群體和消費群體的習(xí)慣 ， 我們需要了解之前5年的銷售數(shù)據(jù)與93年到98年出生人口 ， 然后研究他們存在的線性關(guān)系 。 最后在研究98年以后5年的人口數(shù)據(jù) ， 這樣通過推論 ， 結(jié)合部分影響因素 ， 我們對未來的地產(chǎn)市場前景得出一個簡單的推論 。
首先是人口數(shù)據(jù) ， 94年到98年的人口數(shù)據(jù)分別是2098萬、2052萬、2057萬、2028萬和1934萬 ， 與之對應(yīng)的2017年到2021年的銷售面積分別是16.94億、17.16億、17.15億、17.6億和17.9億 ， 可能很多人看到數(shù)據(jù) ， 一臉懵逼 ， 怎么每年的銷售面積越來越多了 ， 尤其是 ， 在發(fā)生疫情的兩年里 ， 銷售面積竟然還增加了 。 那我們一個一個說 ， 17年比16年銷售面積高出接近10個點 ， 增加的來源是三線城市房價暴漲 ， 吸引消費者群體買入 ， 18年更是加大了三線城市的消費需求 。 按道理來講 ， 19年應(yīng)該消停一點 ， 銷售面積應(yīng)該降低一點 ， 事實是 ， 19年開始的城中村改造 ， 同樣創(chuàng)造了巨大的消費者需求 ， 也讓大家看到了銷售面積的增加 。 銷售面積的增加 ， 意味著買房群體的增加 。 尤其是 ， 當(dāng)房產(chǎn)增值大于社會經(jīng)濟發(fā)展增長時 ， 房產(chǎn)也是炒房的溫床 。
看到數(shù)據(jù) ， 我們可以知道 ， 疫情并沒有影響房產(chǎn)的銷售 ， 而真正影響房產(chǎn)銷售的因素來源于政策層面 ， 21年下半年國家加大了管理房產(chǎn)的力度 ， 這讓過熱的房產(chǎn)降溫 。 按照這個邏輯 ， 是不是意味著 ， 只要放寬對房產(chǎn)市場的管控 ， 地產(chǎn)經(jīng)濟就會迅速恢復(fù)或者還有提升 ， 答案是否定的 。
首先很多人好奇 ， 為什么會把98年當(dāng)作一個節(jié)點 ， 因為98年商品房才出生 ， 也意味著房產(chǎn)正式進入了自由流動的市場經(jīng)濟中 。 98年以后5年商品房銷售面積分別是1.07億、1.34億、1.7億、2.08億、2.5億 ， 如果換算成房屋數(shù)量 ， 大概是100萬套、130萬套、170萬套、200萬套、250萬套 。 如果該商品房是按照要求建房的 ， 那么居住30年是沒有問題的 ， 也就是說 ， 98年出生的孩子完全可以住在和他出生時一起購買的房子里 。 也就是說 ， 98后 ， 有部分需要買房的剛需群體在城里有房 ， 暫時不需要買新房 。 這里 ， 就意味著一個邏輯的改變 ， 那就是2022年以后 ， 剛需需要做減法 ， 簡單的來說就是拿剛需群體減去24年前已購買的剛需群體數(shù)量 。
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