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南京|2022年，也就是今年，你會發(fā)現(xiàn)這是往后10年里最好的一年( 二 )

南京


我們現(xiàn)在回頭看數(shù)據(jù) ， 銀行應該有明顯的感覺 ， 他們可以統(tǒng)計一個關于實際貸款人的年齡問題 。 如果調出去年的貸款人年齡數(shù)據(jù) ， 你會驚奇的發(fā)現(xiàn) ， 還款人在24~28周歲的人群占比不會低于百分之60 ， 還有一個數(shù)據(jù)也非常重要 ， 那就是去年的買房群體中 ， 會有不低于百分之20的人口手里不低于2套房 。 按照正常的邏輯 ， 人口出生減少 ， 那么買房群體應該是減少的 ， 但是從2017年開始 ， 銷售面積增加 ， 這是非常不合理的 ， 也就是有促進因素幫助地產銷售面積增加 。 18年比17年銷售面積增加2000萬平方米 ， 也就是增加了接近20萬套房產 ， 可是95年比94年人口出生少了46萬人口 ， 按照適齡人員結婚的原則 ， 應該是少了23萬待組建家庭 ， 銷售面積應該減少2000萬平方米才對 ， 可是剛好反過來 。 以此類推 ， 18年多銷售了40萬套 ， 19年40萬套、20年70萬套、21年130萬套 ， 4年多銷售280萬套 ， 這個是需要在今后的幾年還的 ， 很多人說現(xiàn)在有借無還才是大爺 ， 可是 ， 這些在之前買房的群體會在今后的五年里在買第二套房產嗎？答案是否定的 ， 房產的回頭客是沒有的 。
綜合起來 ， 我們可以預測未來幾年地產行業(yè)的發(fā)展趨勢 。 首先是人口 ， 99年以后出生的人口分別是1827萬、1765萬、1696萬、1641萬和1594萬 ， 對比94年減少271萬、333萬、402萬、457萬和504萬 ， 換成房產銷售數(shù)量分別減少135萬套、165萬套、201萬套、230萬套和252萬套 。 17年銷售數(shù)量大概在1600萬套 ， 按照推論 ， 22年以后分別銷售數(shù)量為1465萬套、1435萬套、1400萬套、1370萬套和1348萬套 。
如果減去98年到2003年買房數(shù)量 ， 22年以后分別是1365萬套、1305萬套、1279萬套、1200萬套、1120萬套 。
如果繼續(xù)減去22年前五年多出的銷售 ， 22年以后分別是1325萬、1265萬、1229萬、1070萬套 。
如果去庫存 ， 將房產庫存保持在穩(wěn)定的水平 ， 就是每年房產銷售的百分之20 ， 三年庫存消化完畢 ， 大概每年還需要去庫存60萬套 。 今年庫存是5.6億平方米 ， 約為560萬套 。 22年以后的的數(shù)據(jù)分別是1265萬套、1205萬套、1169萬套、1070萬套 。
這里 ， 還沒有考慮二手房的因素和拆遷安置房對商品房的影響 。 二手房的掛牌數(shù)量和拍賣原則導致統(tǒng)計具體數(shù)字很難 ， 拆遷安置房的交易難以統(tǒng)計 。 這兩個數(shù)據(jù)也是非常關鍵的因素 ， 這里暫時不做考慮 。
單純的數(shù)據(jù)對生活的影響不大 ， 我們通過對比可以知道接下來會發(fā)生的事 。 2022年新房銷售面積在1265萬套 ， 同比正常數(shù)據(jù)1400萬套 ， 降低百分之10；同比去年的接近1800萬套 ， 同比降低百分之30 ， 這也意味著 ， 今年的地產行業(yè)同比去年 ， 要么縮減地產行業(yè)百分之30的從業(yè)人員 ， 要么忍受所有地產行業(yè)人員工資降低百分之30 。
22年到25年以后的地產數(shù)據(jù) ， 每年約以百分之5的速度減少；25年以后 ， 按照人口數(shù)據(jù)和24年前商品房銷售數(shù)據(jù) ， 25年以后 ， 地產行業(yè)的萎縮速度大概在百分之10左右 。 最后直到一個安全的數(shù)據(jù) ， 市場的復興 ， 改善型住房需求的增加 ， 只有改善型住房成為一個大的消費群體的時候 ， 地產行業(yè)才會走出陰影 。
剛需群體 ， 現(xiàn)在大概還有不到5000萬 ， 考慮到支付能力 ， 真正的剛需群體剩余不到3500萬 ， 如果按照去年的銷售面積 ， 兩年內就不會有剛需群體了 。 很多人在勸剛需群體不要買房 ， 等待開發(fā)商降價 ， 首先這里有一個問題 ， 就是成本的問題 ， 某位當過首富的地產大佬講過 ， 商品房的毛利率大概在百分之40 ， 實際利潤因人而異 ， 假設現(xiàn)在地產的純利潤百分之30 ， 現(xiàn)在確實遇到行業(yè)收縮 ， 企業(yè)會打七折賣嗎？我相信很多人會說這些地產商人以前掙到錢了 ， 或者現(xiàn)在著急回籠資金 ， 虧本也會賣 。 其實有一本書講的是企業(yè)家思維 ， 里面有一句話很有意思 ， 說的是企業(yè)最核心的價值就是創(chuàng)造利潤 。 活在現(xiàn)實中很累 ， 活在夢幻中很假 。 我們只是普通人 ， 五谷雜糧才是我們的生活 。 剛需 ， 需要多去還還價 ， 在現(xiàn)在的行情下 ， 便宜是肯定的 ， 白撿的事情還是不要想了 。

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