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關(guān)于戶型的討論 ， 長期以來可以說是不絕于耳 ， 根據(jù)不同購房人的需求 ， 不同戶型的大小、朝向、樓層等 ， 站在各自的立場 ， 都能得出相應(yīng)的結(jié)論 。
但是 ， 總有一些角度 ， 是所有房產(chǎn)都擁有的共同選項(xiàng) ， 從這些角度去看待和審視房產(chǎn)（包含戶型大小的好壞） ， 也許才是一種更加普適的底層邏輯：
1、流動(dòng)性：任何房產(chǎn)的核心價(jià)值 ， 都在于其流動(dòng)性 。
流動(dòng)性很低或者直接喪失流動(dòng)性的房產(chǎn) ， 就只是一個(gè)單純的可以用于居住的水泥盒子而已 。
附加在房產(chǎn)上面的所有權(quán)、使用權(quán)等精妙的用益物權(quán)設(shè)計(jì) ， 就顯得蒼白而失去意義 ， 因?yàn)樽夥恳材茏?， 買房也能住 ， 就不會有人選擇背負(fù)高杠桿壓力掏空6個(gè)錢包買房成為房東 。
所以 ， 決定成為一名房東的一個(gè)最大的動(dòng)機(jī) ， 就是房產(chǎn)能夠增值 ， 未來能夠變現(xiàn)流通 ， 為房東個(gè)人的資產(chǎn)帶來增幅 。
房產(chǎn)的流動(dòng)性 ， 當(dāng)然和所處的宏觀層面的城市、地段板塊等有關(guān) ， 但如果具體到微觀層面的戶型角度 ， 那么很顯然 ， 小戶型的房子面向的受眾更廣 ， 市場空間更為廣闊 ， 其流動(dòng)性也就更強(qiáng)一些 。
中小戶型的房源 ， 掛到網(wǎng)上 ， 可能一兩個(gè)月就能成交 ， 但是大戶型、別墅等 ， 成交的周期可能就會延長一年以上或是更長時(shí)間 。
大戶型房源 ， 如果地段和板塊有硬傷 ， 甚至是物業(yè)不給力 ， 脆弱的流動(dòng)性都有可能雪上加霜 ， 往往需要用價(jià)格或者割肉來換取更大的市場流通概率 。
2、風(fēng)險(xiǎn)和收益購買小戶型房源 ， 總價(jià)更低 ， 首付也就更低 ， 相對于大戶型 ， 其風(fēng)險(xiǎn)就更低一些 。
而且 ， 小戶型在房產(chǎn)的收益上 ， 也相對更容易實(shí)現(xiàn)一些 ， 比如小戶型房源 ， 對外出租的價(jià)格往往比大戶型更低 ， 也就有更多的租客能夠選擇租賃 。
在二手房流通市場也是一樣的 ， 小戶型房源因?yàn)榭們r(jià)低 ， 能夠匹配的買家需求更廣闊 ， 房產(chǎn)一旦增值 ， 變現(xiàn)收益的難度也更小一些 。
大戶型的風(fēng)險(xiǎn)更高 ， 但是收益方面 ， 僅僅體現(xiàn)在自住體驗(yàn)的層面 ， 如果把房產(chǎn)視為一種資產(chǎn) ， 那么從資產(chǎn)收益方面的角度看 ， 無論是坪效還是風(fēng)險(xiǎn)收益比例 ， 都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上小戶型的 。
3、遠(yuǎn)期持有成本從遠(yuǎn)期來預(yù)估 ， 各種樓市的zc有可能還在醞釀 ， 比如收稅、物業(yè)等持有方面的成本 ， 大戶型房產(chǎn)大概率要比小戶型房產(chǎn)更高 ， 而帶來的租金等現(xiàn)金流 ， 可能并不如小戶型那樣持續(xù)和順暢 ， 就算是出租的空置期 ， 可能都會更長一些 。
按照未來的人口老齡化和少子化趨勢 ， 曾經(jīng)那種人口不斷涌入、填充大城市周邊郊區(qū)、新區(qū)的現(xiàn)象 ， 可能會發(fā)生改變 ， 也就是說 ， 在未來 ， 城市里面真正的價(jià)值核心 ， 也許還是會回歸到主城核心板塊來 。
而主城核心板塊 ， 一般都是以中小戶型為主要的產(chǎn)品類型 ， 因?yàn)榈囟未缤链缃?， 單位面積內(nèi)的含金量很高 。
而那些所謂的“遠(yuǎn)大新” ， 大多處在邊緣和郊區(qū)板塊 ， 如果是在城市不斷擴(kuò)張外延的發(fā)展階段 ， 那么遠(yuǎn)大新確實(shí)有一定的潛力 ， 但是 ， 如果是處在樓市下行周期 ， 人口增速放緩 ， 新區(qū)擴(kuò)張乏力 ， 那么位于郊區(qū)邊緣板塊的大戶型 ， 保值效應(yīng)上很可能大打折扣 ， 甚至連滿足居住舒適需求的入住率 ， 都不一定能實(shí)現(xiàn) 。
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