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央企|樓市又火了，現在追地產基來得及嗎？

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央企|樓市又火了，現在追地產基來得及嗎？

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央企|樓市又火了，現在追地產基來得及嗎？

房地產板塊應該是近期市場里最耀眼的板塊了 。 最近幾天板塊開始分化 ， 震蕩加劇 ， 不過今天下午再度走強 ， 兩大龍頭央企保利發展、招商蛇口股價都創下本輪行情新高 。
從3月16日之后 ， 申萬房地產指數已飆漲超31% 。
大漲的原因我們之前也說過了 ， 自3月16日會議發出明顯松綁信號后 ， 各地政府紛紛采用降首付、降房貸利率、取消限購等各種刺激手段 ， 我看今天江蘇淮北甚至推出了首套房補貼6萬元的救市政策 ， 穩增長壓力之下 ， 地方政府刺激房地產的迫切之心可見一斑 。
資本市場對于地產板塊的反應是靈敏的 ， 但是對于房地產企業融資的市場信心恢復很慢 ， 所以我們還是堅持之前的觀點：這一輪民營房企出清、央企國企地產商將成為行業主力 。
這也是市場資金的一致共識 ， 因此我們在之前的兩篇文章給大家分析房地產板塊投資邏輯時 ， 也給大家重點推薦了央企、國企地產商持倉比例最高的鵬華中證800地產指數LOF基金 ， 不知道大家有沒有關注 。

這兩天地產板塊開始分化 ， 有粉絲朋友又開始問是不是漲到頭了？我今天再繼續給大家說一下地產板塊的中期投資邏輯 。
我們先看一下申萬房地產指數歷史上的上漲周期：

數據來源：wind
從數據比較可以看出 ， 這一輪地產指數的漲幅是近三年來最高漲幅 ， 同時也是 2008 年以來的第 7 高位置 ， 時間短、漲幅大 ， 遠超歷史平均水平 ， 那是不是就意味著漲完了？這一波行情要結束了？
并不是哈 。
我們回頭再看歷史上跟目前基本面情況類似的三次行情表現 ， 就是在行業至暗時刻政策松綁 ， 從而引發板塊大漲的三次 ， 分別是2008年11月-2009年7月、2012年1月-2013年2月、2014年2月-2015年12月 。

數據來源：wind
【央企|樓市又火了，現在追地產基來得及嗎？】可以明顯的看出規律：房地產板塊的上漲 ， 開始是伴隨著調控政策松綁 ， 但是上漲的持續需要商品房銷售的基本面支撐 ， 而股價的頂點往往發生在商品房銷售爆發的繁榮期 。
現在商品房銷售咋樣？有多慘大家都知道 ， 別說繁榮 ， 復蘇都不一定說得上 。
那商品房銷售什么時候能復蘇轉暖？或者說能不能轉暖呢？
從消費函數角度 ， 居民買房行為受“居民可支配收入+居民預期+杠桿”三要素影響 ， “杠桿”也就是首付比例和房貸利率現在已經明顯改善 ， “居民預期”同步于房價 ， 也就是說房價企穩居民預期就企穩 ， 房價漲居民預期就漲 ， “居民可支配收入”的企穩回升 ， 一般滯后于經濟企穩回升 ， 大概率是出現在二季度 。
所以可以確認的是 ， 房地產板塊的行情還遠遠沒有結束 。
那為啥我們之前選擇160628鵬華中證800地產指數LOF基金 ， 而沒有選擇規模最大的512200南方中證房地產ETF呢？


首先從漲幅上可以看出我們選擇鵬華地產還是正確的 ， 而漲幅差異的原因就在于我們一直強調的邏輯：誰持有央企國企地產商（保利、招商等）的比例更高？我們之前就篩選過 ， 鵬華地產的央企占比高達71.1% ， 高于南方、華夏、廣發、華寶、銀華、國泰等同類地產指數基金 。

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