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成都|大殺器降臨！北京老破小，迎來致命一擊( 二 )

成都流拍天府新區國企


貸款按揭會涉及到能貸多久的問題 ， 這跟按揭人的資質有關系 ， 也跟房屋情況有關系 。
新房不受影響 ， 但老房子因為建成時間長 ， 存在價值折舊 ， 因此往往貸不了那么久 。
老破小是個特例 ， 它是又老又貴 。
但很多買老破小的買家 ， 是為了孩子上學不得不買 ， 因此貸款是很常見的 。
之前 ， 主流銀行給老破小放按揭貸款 ， 貸款年限為“69-房齡” ， 且最高25年 。

如果一套建于1970年的房子 ， 房齡已經52年 ， 69-52=17 ， 那就意味著如果買家現在買下這套房子 ， 只能貸17年 。
比起貸滿25年 ， 貸17年意味著買家每個月需要付的月供要貴很多 ， 很多客戶就會因此買不起這套房了 。
但在之前 ， 老破小這種貸款年限短的缺陷是可以避免的 。
比如有一套北京德勝片區的房子 ， 同樣是1970年建成的房子進行掛牌交易 ， 買家在進行貸款的時候 ， 評估公司往往會“美化”房子的建成年代 ， 在評估報告里把房齡寫的小一些 。
比如評估成1985年的 ， 有時候甚至直接用房本里的測繪頁年代代替實際建成年代 ， 因為測繪年代肯定比實際建成年代要新 。
這樣操作下來 ， 買家就可以順利貸滿25年 。
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但隨著新政調整了房產證 ， 需要標注房屋的建造時間之后 ， 這種“美化” ， 就將不再奏效 。
一段時間前 ， 北京建委組織了一場聲勢浩大的摸排行動 ， 從核心區東西城作為試點 ， 基本上將各老破小、央產房和公產房的實際建成時間 ， 都摸排清楚了 ， 這意味著再有老破小交易 ， 這些房子新的房本將會體現建成年代 。
如果你在2022年買一套1970年建成的房子 ， 最多只能貸17年 ， 當你持有10年后 ， 2032年想把這套房子賣掉 ， 解盤的買家 ， 只能貸款7年 。
如果你買的是一套五十年代建成的房子 ， 那幾乎只有全款一種選擇 。
相當于老破小將失去了“上杠桿”能力 。

過去30年中國房地產的蓬勃發展 ， 很多房東和炒房客賺的盆滿缽滿 ， 這一切都借助了一件事：
“杠桿的力量” 。
地產界存在一個說法：房貸是普通人能接觸到的年限最長、利率最低的一個杠桿 。
但從現在開始 ， 這種杠桿不再適用于老破小 。流動性 ， 是房產這種標的物被投資者青睞的原因 ， 但一旦失去杠桿 ， 意味著一套房子的流動性 ， 也會受到巨大的威脅 。
這時候 ， 還會有人愿意花30萬/平 ， 掏全款買一套雜物間么？
答案是存疑的 。
北京是擁有最多存量二手房老破小的城市 ， 而上海鄭州武漢重慶杭州等城市 ， 老破小也在面臨相同情況 ， 而這次關于房本上顯示房齡的小改革 ， 率先從北京開始 。
北京是中國樓市的風向標 ， 是逐一跟進還是全部一起跟進 ， 只是時間問題 。
【成都|大殺器降臨！北京老破小，迎來致命一擊】對于老破小還有幻想的炒房客 ， 此刻應該清醒了 。

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