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從2017年331調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)五年 ， 天津樓市發(fā)生了翻天覆地的變化 。
房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入到新階段 。
你對于房子的“房商”也必須得更新了 。
而且馬上要開啟一個(gè)窗口期 ， 時(shí)間會(huì)很短 。
對于某些房子來講 ， 一定要騰挪 。
跟一般物品不一樣 ， 房子有雙重屬性 ， 也就是 ， 資產(chǎn)屬性和商品屬性 。
過去 ， 資產(chǎn)屬性是第一性 。 一套房子兩個(gè)階層 。
靠買房真的能夠躺贏人生 。
但現(xiàn)在時(shí)代不同了 ， 市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生巨大變化 ， “房住不炒”成了無法跨越的紅線 。
現(xiàn)在天津的房子 ， 基本上只剩下商品屬性了 。
也不能說完全沒有資產(chǎn)屬性 ， 但實(shí)在是太少了 。
去年上半年南方城市之所以會(huì)上漲 ， 其實(shí)就是因?yàn)橘Y產(chǎn)屬性強(qiáng) ， 貨幣推動(dòng)的 。
而天津在去年上半年只有一少部分新房漲了 ， 二手房基本上沒動(dòng) ， 除了學(xué)區(qū)房 。
這也說明天津去年上半年沒有人投資 。
現(xiàn)在的天津二手房只是個(gè)商品 。
既然是商品 ， 那就按商品邏輯來——越舊越便宜 。
好比手機(jī) ， 5千元買的 ， 用了兩年 ， 現(xiàn)在轉(zhuǎn)手賣 ， 1千 。
房子也是同理 。
二手房肯定比新房便宜 。
因?yàn)槎址坑姓叟f 。 房齡每增加1年 ， 折舊就增加1% 。
5年內(nèi)的次新房等同于新房 。 但房齡超過5年后 ， 立馬就會(huì)把之前的全補(bǔ)上 。
如果未來房價(jià)大勢 ， 絕對值漲了的話 ， 它的相對值也是下降的 。
這就是商品屬性的特征 。
房齡越老 ， 越不值錢 。
居住體驗(yàn)也會(huì)變差 ， 會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題 。
比如外立面顯舊、小區(qū)物業(yè)水平下降、電梯接近壽命極限等等 。
產(chǎn)品也已跟不上時(shí)代 。
從外立面就是看出“年代感” 。 19xx年房子基本上是小磚樓 ， 近十年的房子開始引入新材料 。
相比如今新房講究的“顏值”、會(huì)所、園林景觀等 ， 剛需盤都能有大寬廳享受 。
那時(shí)的房子也就是個(gè)房子 。
所以一般10-15年就是個(gè)換房高峰期 。
大多數(shù)人會(huì)選擇賣掉老房子換個(gè)房齡新的、更年輕的房子 。
“新房癌”也就出現(xiàn)了 。
【交易|窗口期將至！天津這類房子，要趕緊換倉！】講真 ， 有幾個(gè)小區(qū)能有杭州業(yè)主的魄力 ， 眾籌建地鐵、換外立面 。
天津老房子的命運(yùn)大抵只有一個(gè) ， 等拆遷 。
但市里房子哪那么好拆 ， 成本太高了 。 和平光拆遷補(bǔ)償就7萬5 ， 南開也得6萬+ 。
況且天津基本上不會(huì)有大規(guī)模拆遷了 。
危改——棚改——舊改 ， 現(xiàn)在已進(jìn)入舊改時(shí)代 。 天津發(fā)的文件是要求2025年之前把2000年底前的房子完成舊改 。
這也意味 ， 不會(huì)再有大拆大建了 。
現(xiàn)在二手房交易 ， 房齡20年以上的房源 ， 整體占比約達(dá)六成 。
這是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房成交多 。 像和平河西的學(xué)區(qū)房不看房齡 。 剔除這些 ， 實(shí)際上天津的絕大多數(shù)二手房交易 ， 房齡都在20年以內(nèi) 。
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