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最近 ， 黃奇帆先生很火的一個視頻 ， 用半個小時把房地產行業過去的40年 ， 和未來的10年都聊透了 ， 我很贊同他的觀點 ， 可謂是“英雄所見略同”吧 。 這里 ， 我也想對買房人強調六個主要觀點 。
先回顧下黃奇帆先生的精彩結論 。 房地產行業正面臨著十大拐點：總人口、城鎮化、老齡化、庫存量、人均住房面積、建設量、房價地價、城市更新、城市配套、開發商負債率 ， 這些都發生了重大轉變 。 同時 ， 開發商也將面臨著五大調整：負債降低、市場化的結構性開發、術業專攻、大規模倒閉、轉行潮和經營模式轉變 ， 可以說黃老先生的總結 ， 高屋建瓴 ， 言簡意賅 ， 鞭辟入里 。
我想對買房人強調六個主要觀點 。
第一點 ， 人口的變化是房地產最大的灰犀牛 。 未來人口增速在放緩、老齡化在加深 。 我在以前的視頻中多次講過 ， 人口高速增長的紅利期已經過去了 ， 第七次人口普查數據 ， 全國人口雖然到了14億 ， 但年均增長率只有0.35% ， 而且2021年 ， 全國人口凈增長48萬人 ， 是個歷史低位啦 ， 江蘇、河北、內蒙古、黑龍江等地區的人口自然增長率 ， 甚至已經轉成負數了 。
在我們統計分析的356個城市中 ， 有198個城市 ， 已經進入到了輕度老齡化社會 ， 136個城市進入中度老齡化 ， 2個城市進入重度老齡化 ， 僅20個城市處在青壯年階段 。 老年人口越來越多 ， 對住宅的需求也就越來越少 。
第二點 ， 城市化率逐漸放緩 。 2021年 ， 我國城市化率為64.72% ， 和發達國家的70%-80%的差距進一步縮小 ， 農村人進城的時代逐漸結束 。 嚴控大城市 ， 撤縣設區 ， 未來不太可能再會出現大規模的造城運動了 。 就像黃老先生說的 ， “現在的65% ， 實際上是把農村里面的青年人、中年人給抽出來了 。 ”
第三點 ， 人均居住面積達到了天花板 。 根據統計年鑒數據 ， 1981年我國城鎮人均居住面積是7.7平米 ， 一家四口 ， 只能蝸居在才30平米的房子里 ， 而現在人均已經是39.8平米 ， 三口之家平均能住上120平米了 ， 這是很舒服的 。 被壓抑的需求已經釋放的差不多了 ， 尤其是三四線城市 ， 和一二線城市的遠郊大盤 ， 房子的總量需求很難再增長啦 ， 如果有短缺 ， 也是結構性的了 ， 這就是我們所說的分化 。
第四點 ， 房地產深度調整 ， 穩字當頭 。 根據國家統計局的數據 ， 2021年 ， 全國住宅施工面積69億平米 ， 新開工面積14.6億平米 ， 20年增長了近5倍 。 過去應該是一個規模高速發展的時代 ， 但是從去年下半年開始 ， 房地產逐步邁向一個新階段 。
【購房置業|黃奇帆：地產行業面臨十大拐點及五大調整，買房人要知道六個觀點】第五點：房企爆雷還會繼續 ， 但國家一定會讓它軟著陸的 。 房地產仍然是支柱產業 ， 深度關系了金融、民生 ， 關聯了上下游幾十類產業 。 我也說過 ， 2021年是房企債務的爆雷年 ， 2022年、2023年重點房企的償債規模仍然在9000億左右 ， 還是歷史的高位 。 現在政策在吹暖風 ， 各地也紛紛出臺穩樓市的政策 ， 避免硬著陸 。 但是市場是有慣性的 ， 還需要時間修復 。
第六點 ， 房企改變發展模式 ， 回歸產品主義 。 我之前說過 ， 過去一些開發商在賺到錢后 ， 做副業 ， 搞什么體育、理財、汽車等多元化經營 ， 分散了主業精力 ， 導致房屋爛尾、貨不對板、消費者維權現象頻發 。 在市場洗牌期 ， 經營狀況較差的房企會被淘汰 ， 黃老先生說 ， 以后國內的開發商有1萬個就了不得了 ， 這也就意味著90%的 ， 將會退出歷史舞臺 。 房企未來想要活下去 ， 就必須打磨自己的產品 ， 做出符合新一代購房者需求的好房子 。
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