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公租房|福州南二環片區中駿·璟宸分析

公租房福州

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回到新盤分析 ， 目前新盤不多 ， 最近讀者分享了南二環中駿璟宸的資料圖 ， 又可以水一篇 ， 下面聊聊 。
樓盤情況中駿·璟宸：備案名（駿盛公館） ， 地處：倉山區高旺路北側 ， 海納新潮C區東側
項目規劃4棟商品房住宅+2棟長租公寓 ， 置業宣稱有隔離 ， 實際情況多注意 。 項目規劃210戶 ， 主推產品：110平、89平 ， 三梯四戶 。

土拍情況2021年9月8日 ， 中駿以底價3.94億競得宗地2021-37號地塊 ， 平均樓面價10231元/㎡ 。 地塊面積：26.26畝 ， 容積率：2.2 ， 限高：50米 ， 須建設1.7萬方自持社會租賃住房 ， 商品住宅銷售指導均價為27500元/平方米

分析：去年第二場集中供地 ， 中駿以底價拿下南二環邊的小型地塊 ， 對于當時土拍 ， 溢價率被限制 ， 熱度依然不低 ， 住宅地塊基本都觸發搖號 ， 只有該地塊與五四北斗頂的地塊 ， 被底價拿下 。
對于地塊而言 ， 由于配建公租房 ， 而且比例高達44% ， 加上地塊本身只有26畝 ， 所以整體的可售面積并不多 。
當然對于地塊的樓面價1W ， 僅僅是成交樓面價 ， 由于公租房存在 ， 實際樓面價并不低 。
按土拍公告 ， 公租房起拍地價3000元/平 。 可售樓面價：(39400-(17000*0.3))/(38511-17000)=15945元/平 。
對于地塊而言 ， 由于已經存在指導價2.75W ， 對比實際樓面價 ， 差價1.1W左右 ， 依然有一定空間 。
對于中駿 ， 首次入榕拿下三叉街地塊 ， 做到較好的去化 ， 算是入榕里面少有的沒交學費的代表 。
這次以小型地塊加碼南二環 ， 也比較符合如今房企拿地的節奏 ， 相對而言 ， 整體而言風險成本也不高 。
戶型情況89平米：三房兩廳兩衛 ， 位于中戶 ， 主流布局 ， 三開間朝南 ， 動靜分離 ， 劣勢在于主臥空間一般 ， 做不了L型衣柜 ， 主衛對著床 ， 剩余兩個臥室空間也不大 ， 同時陽臺空間也一般 。 優勢在于雖然是連廊中戶 ， 不過三梯分散布局 ， 可以一定程度避免隱私問題 。

110平米：3.5房兩廳兩衛 ， 位于端頭 ， 雖然宣稱是獨梯 ， 不過也僅僅是連廊端頭 ， 也采取了大面寬布局 ， 餐廳獨立布局 ， 整體的設計明顯并世界城璟悅的端頭來的好 ， 由于樓棟是凸字形 ， 端頭的客廳部分采光需要注意 。

區位情況項目位于南二環 ， 周邊有三條地鐵線 ， 不過距離都在1公里左右 ， 從便捷度來說都差點意思 。 項目周邊以海納新潮+后坂新城 ， 南面規劃中學 ， 不過目前是工業區 ， 對于城建景觀有一定影響 。

項目北側規劃教育用地 ， 近期海納C區北側建廟風波不小 ， 對于項目而言 ， 距離也不算遠 ， 北側的空地 ， 也存在一個古建筑 ， 地圖顯示是道教委員會 ， 雖然規劃是教育用地 ， 但是最終的結果如何 ， 依然需要注意 。
相比于南二環近年的項目 ， 該盤更靠近會展板塊 ， 距離世紀金源800米 ， 距離白湖亭萬達1.7公里 ， 購物優勢尚可 。
【公租房|福州南二環片區中駿·璟宸分析】板塊目前規劃為高盛高仕科創街區 ， 也算是對于整個工業區的一個發展期望 ， 整體來說 ， 區位情況一般 。

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