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作者：子非魚
01
古斯塔夫在《烏合之眾》一書中說 ， “在群體中 ， 任何一種感情和行動（只要這種感情和行動不合常理） ， 都會很容易傳染開來 ， 其程度之強足以讓一個人隨時準備為另一個與他毫不相干的人做出犧牲 。 ”
這句話 ， 可以作為中國樓市的注腳 。
中國的地方城市樓市政策 ， 都是一頓操作猛如虎 ， 一擁而上 ， 一瀉而下 。 比如去年的樓市加息 ， 一個城市加息之后 ， 其他城市紛紛抄作業 。 之后的限跌令也是 ， 在岳陽率先發布限跌令之后 ， 二三十個城市跟進 。
再比如最近一段時間的樓市 ， 正在上演一場群體性的放松行動 。
粗略統計 ， 春節結束至今 ， 已經有十多個城市下調了首付 ， 或降低商業貸款首付 ， 或降低公積金貸款首付 。
除了降首付 ， 還有如鄭州這般直接發布系統性救市文件的城市 ， 直接放松限購、并取消“認房又認貸”政策 。
可以說 ， 從南到北 ， 從東到西 ， 越來越多的城市加入到放松調控的行列中來 ， 烏泱泱一大片 。
僅降首付方面 ， 南方有贛州、南寧 ， 東有南通 ， 西有重慶 ， 北有菏澤 ， 如果算上降息的城市 ， 那就更多了 。
昨夜今晨 ， 又有兩個城市開啟了降首付模式 ， 一個是山東德州 ， 一個是云南省會昆明 。
根據多家媒體爆料 ， 山東德州的工商銀行、農業銀行、建設銀行營業網點對商業性個人住房貸款首付比進行下調 ， 由之前的最低30%降至最低20% 。
此外 ， 根據中新經緯披露 ， 工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行昆明市相關營業網點的客戶經理表示 ， 首套房的首付比例最低可以申請到20% 。
當然 ， 昆明上述銀行網點申請20%首付的門檻較高 ， 需要符合資質和還款能力 ， 符合者且符合首套房購房資格者 ， 可以申請到兩成首付 。
【昆明|東西南北，都在降首付！全面去庫存又開始了】02
德州是近段時間里 ， 山東省降低首付的第二個城市 。
和菏澤一樣 ， 德州降首付的原因 ， 也是樓市下行壓力過重 ， 庫存積壓太多 。
先看菏澤的情況 。
菏澤作為春節結束以來 ， 率先打響降首付第一槍的城市 ， 房價已經連續下跌16個月 。
此外 ， 根據易居研究院披露數據顯示 ， 2020年至2021年菏澤商品房住宅供應總面積為710萬平方米 ， 供應總套數為5.54萬套 ， 成交面積404萬平方米 ， 成交套數3.1萬套 ， 供求比為1.76 。
也即在不增加供應的情況下 ， 需要賣21個月才能消化掉 。
按照住建部的劃分 ， 去化周期大于12個月 ， 就有下行壓力 ， 大于18個月 ， 下行壓力較重 ， 需要停止供地 。
德州又是個什么情況？
從公開消息來看 ， 德州的庫存量一直很高 ， 上一輪房價上漲主要是在貨幣棚改下推動的 。 此后 ， 由于棚改熄火 ， 再加上去年信貸收緊 ， 德州成交量冷場 ， 但房價整體沒有下行 ， 比較堅挺 。
不過 ， 從庫存量來看 ， 德州房價下行的壓力還是比較大 。
公開資料顯示 ， 根據鏈家的數據 ， 目前德州有存量房3萬多套 ， 而安居客 ， 樂有家 ， 房車寶等數據的加和 ， 至少有4萬套的商品房庫存 。
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