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樓市|9個城市，降低首付！樓市要翻篇了？

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作者：子非魚
01硅谷創投教父彼得在其中《從0到1》中說過 ， 大多數人的創業是“從1到n” ， 但真正偉大的事業是“從0到1” 。 因為從0到1是質變 ， 而從1到N是量變 。 一旦邁出了第一步 ， 往后的步數就會很快 。 這一概念 ， 如果引申到樓市 ， 便是 ， 在放松政策方面 ， 只要有一個城市率先邁出 ， 打響第一槍 ， 后面便會有源源不斷的跟隨者 。 典型如降低首付 。 自從山東菏澤被曝出商業銀行公開宣稱降低首付 ， 將無房無貸款記錄的首套房首付從原本的30%降為20% ， 二套房從40%降為30%之后 ， 截止到目前 ， 已經有7個城市跟隨 。 如果加上之前已經降首付的福州 ， 那目前已經有9個城市降低購房首付 。 分別是菏澤、福州、重慶、贛州、佛山、南寧、北海、自貢、駐馬店 。 這9個城市其中有所差異 ， 菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店都是下調了商業貸款首付比例 ， 而福州、南寧、自貢和北海下調的則是公積金貸款首付比例 。 福州早在2月1日就發布《通知》 ， 第二次申請公積金貸款的首付比例從50%降為40% 。 也即降低的是二套房的公積金貸款首付比例 。
南寧也是 ， 在其發布的《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》中明確提出：第二套房公積金貸款首付款比例不低于住房價值的30% ， 即可貸額度不高于住房價值的70% 。 也即將之前的40%降至30% 。 02福州與南寧 ， 均是對第二套房降低首付 ， 其救市之心確鑿無疑 。 福州方面 ， 去年可謂透心涼 。 福州之前因為過度炒作 ， 房價嚴重虛高 ， 作為一個中等省會城市 ， 其房價干翻了一眾強省會城市 。 去年因為信貸截流 ， 特別是貸款發放延期 ， 金融杠桿短期被撤銷 ， 導致炒房客撤退 。 在這種背景下 ， 去年下半年福州的新房和二手房成交量雙雙腰斬 。 房價也從前十位次中掉出 。
最關鍵的是 ， 由于下半年成交量慘淡 ， 福州樓市庫存積壓 ， 消化周期被快速拉長 。 數據顯示 ， 截止到2021年12月底 ， 福州五區商品住宅廣義存量約585.42萬㎡（廣義存量=待售量+土地待結轉量） ， 去化周期約1.7年 。 所以 ， 在降低首付之前 ， 福州在1月份就發布了《關于優化調整人才限價商品住房銷售和管理辦法的通知》 ， 將人才限價房的限售周期從10年縮短至5年 ， 并取消了購買人才限價房之后的購房限制 ， 釋放需求 。 【樓市|9個城市，降低首付！樓市要翻篇了？】
南寧方面 ， 則更加不容樂觀 。 與福州不同 ， 南寧純屬弱首府城市 。 這樣一個弱首府城市 ， 前期過度炒作房地產 ， 導致其在上一輪牛市中跟漲太猛 ， 價格虛高 。 后來 ， 貨幣棚改熄火 ， 調控加磅 ， 之后又遭遇了2020年的疫情與2021年的信貸斷流 ， 其樓市成交量連續兩年下滑 ， 房價也同樣連續兩年下滑 。 根據國家統計局披露的數據 ， 南寧二手房價格1月份同比下跌2.3% ， 相較于2020年年初下跌了0.4% 。 根據拋物線原理 ， 目前南寧的房價應該回到了2018年的狀態 。 最主要的是 ， 1月份南寧二手房環比仍是下跌 ， 也即跌勢依舊 。 和福州一樣 ， 在降首付前 ， 南寧也發布過救市的動作 ， 調整了人才購房補貼額度 ， 并擴大了補貼范圍 。 03近日 ， 佛山與駐馬店也傳出了降首付 。 佛山方面 ， 有消息指佛山非限購區房貸首付比例下調至兩成 。 其實 ， 佛山的非限購兩成首付一直都存在 。 作為珠三角的核心城市 ， 佛山的限購政策很特別 ， 主要是針對靠近廣州的熱門區域進行了限購 ， 比如陳村、北滘、大瀝、桂城等 。 其實 ， 佛山已經有限購與非限購區域 ， 劃分了板塊的樓市潛力 。 了解佛山的人應該知道 ， 佛山樓市的潛力 ， 主要在東部 ， 像西部的高明區和三水區 ， 地廣人稀 ， 潛力微弱 。 所以 ， 這些地方沒有限購 ， 首付比例也一直維持在20% 。 近日真正降低首付的 ， 是河南駐馬店 。 根據澎湃新聞報道 ， 當地中介透露：駐馬店部分一手樓盤首付比例也已下調至20% ， 另有部分項目推出首付分期活動 ， 最低訂房首付僅需2萬元左右 。 駐馬店這座城市 ， 與河南很多其他城市一樣 ， 最大的問題就是庫存太高 。 早在兩年前 ， 騰訊棱鏡就報道過 ， 當時的高層庫存面積306萬平方米 ， 去化周期17個月 ， 此外 ， 洋房、公寓辦公項目 ， 去化周期分別為18個月、53個月 。 正因如此 ， 早在2年前 ， 駐馬店市就發布文件 ， 宣布將首付30%降低到20% 。 不過文件發布不久后 ， 被河南省政府約談 ， 之后文件下架 ， 也就不了了之 。 如今 ， 部分項目下調首付 ， 算是遂了駐馬店的心愿 。 根據中國房價行情網最新數據顯示 ， 駐馬店目前的均價為5506元/平方米 ， 同比下跌4.84% 。 04關鍵問題來了 ， 降首付對這些城市作用幾何？在眾多松綁樓市的舉動中 ， 降首付可謂是力度最大的一個 。 因為降首付可是2012年和2015年樓市啟動的關鍵推動因素之一 。 但影響力 ， 還要視情況而定 。 比如對于佛山 ， 非限購區域本就是2成首付 ， 只不過近期又被拿出來說道了一番 ， 不會有實質性影響 。 再比如重慶、駐馬店等城市 ， 都是部分項目降低了首付 ， 影響力有限 。 不過 ， 需要說明的是 ， 作為直轄市的重慶 ， 在信貸回暖之下 ， 目前其樓市已經回暖 。 國家統計局公布的1月份70個大中城市數據顯示 ， 重慶的新房和二手房 ， 均在領漲行列中 。 影響力較大的 ， 還是菏澤、南寧、福州和北海 ， 因為這幾個城市都是全盤降首付 ， 菏澤是全盤下調了商業貸款的首付 ， 南寧、福州和北海則是全盤下調了公積金第二套貸款的首付比例 。 本號以為 ， 這些城市可能會在降首付的利好作用下 ， 止跌維穩 。 但至多也就是止跌維穩 ， 很難進一步掀起什么浪花 。 因為 ， 目前市場的信心尚未恢復 。 其次 ， 大家的購買力已經不那么強了 。 信心和購買力 ， 是影響樓市盛衰的最關鍵因素 。 所以說 ， 在降首付背景下 ， 一批剛性需求會被釋放 ， 以支撐樓市止跌維穩 。 但信心與購買力的不確定 ， 則讓今天的樓市很難再按照過去的邏輯路線行走 。

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