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房產(chǎn)稅|回歸居住理性，房地產(chǎn)黑鐵時(shí)代，是誰的苦日子？

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房產(chǎn)稅|回歸居住理性，房地產(chǎn)黑鐵時(shí)代，是誰的苦日子？

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房產(chǎn)稅|回歸居住理性，房地產(chǎn)黑鐵時(shí)代，是誰的苦日子？


黑鐵時(shí)代來了！春節(jié)剛過 ， 萬科總裁郁亮就拉響了房地產(chǎn)的警報(bào) 。 這番言論并非心血來潮 ， 而是源于近一年之久的房地產(chǎn)寒流 。 股市、債市風(fēng)聲鶴唳 ， 如今的房地產(chǎn)正籠罩在一種悲觀的情緒之中 。 進(jìn)入2022年 ， 房地產(chǎn)市場的邏輯和現(xiàn)實(shí)已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化 。 回顧房地產(chǎn)20年簡史 ， 從“黃金”到“黑鐵”的時(shí)代嬗變 ， 造就了多少神話 ， 留下了多少唏噓 。 第一個(gè)“黃金時(shí)代”長達(dá)10年 ， 從1998年房改到2007年強(qiáng)力調(diào)控 ， 這是改革的紅利期 。
第二個(gè)是“四萬億時(shí)代” ， 2008年金融危機(jī)到2013年調(diào)控 ， 這是政策驅(qū)動期 。 第三個(gè)是“白銀時(shí)代” ， 從2014年萬科喊話到2021年去金融化 ， 這是金融膨脹期 。 第四個(gè)是“黑鐵時(shí)代” ， 始于2022年萬科年會 ， 不知終于何時(shí) ， 既是一個(gè)顛覆震蕩期 ， 更應(yīng)是回歸理性期 。 何謂黑鐵 ， 無非破銅爛鐵 ， 沒有好日子過了 。 房地產(chǎn)商沒有好日子過 ， 這不就對了么 。

進(jìn)入黑鐵時(shí)代之后 ， 房地產(chǎn)行業(yè)將面臨顛覆性變化 。
一是房子銷售量下滑 ， 房地產(chǎn)整體業(yè)績下降 ， 房企出現(xiàn)虧損乃至破產(chǎn)現(xiàn)象也不足為奇 。

二是房地產(chǎn)企業(yè)高管超高薪酬待遇相應(yīng)縮水 ， 類似于非五星酒店不住、非進(jìn)口水果不吃等奢靡生活不再成為常態(tài) 。
三是房價(jià)上漲基本停滯 ， 甚至大多數(shù)地方轉(zhuǎn)升為降 ， 更重要的是有價(jià)有市才行 ， 怕就怕有價(jià)無市 ， 房子賣不出去 。
四是房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入薄利多銷階段 ， 利潤不斷下降同時(shí) ， 樓盤質(zhì)量和品質(zhì)需要相應(yīng)提高才能贏得市場 。
由此可見 ， 房地產(chǎn)的黑鐵時(shí)代不是簡單的時(shí)空轉(zhuǎn)換 ， 而是顛覆性的洗牌 ， 顛覆性的游戲規(guī)則改變 ， 以及顛覆性的盈利模式改變 。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)判斷 ， 未來房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的洗牌遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期 ， 再過10年 ， 很多開發(fā)商會徹底從市場消失 。 80%的開發(fā)商會倒掉 ， 這已經(jīng)不是遙遠(yuǎn)的未來 ， 而是當(dāng)下正在發(fā)生的事 。 從普通老百姓角度來看 ， 房地產(chǎn)的黑鐵時(shí)代并不那么可怕 ， 甚至還是一種利好 。 因?yàn)?， 房地產(chǎn)早就偏離其“住”的本質(zhì)屬性 ， 變成一種聚斂財(cái)富、升值財(cái)富的工具 。 少數(shù)有錢人不停地買房炒房 ， 說白了就是為了實(shí)現(xiàn)財(cái)富累積和增值 ， 再加上金融杠桿的撬動 ， 最大化刺激了欲望的泡沫 ， 也無限拉大了貧富差距 。 然而 ， 對于住房剛需群體來說 ， 這簡直就是災(zāi)難 。 不買房意味著赤貧 ， 買房背上貸款意味著套牢 ， 怎么選擇都是韭菜的命 。 ”鶴崗化”不止東北 ， 許多城市都顯現(xiàn)出來了 。 去年以來 ， 一些地方出臺禁令不準(zhǔn)房地產(chǎn)商降價(jià)就是明證 。 現(xiàn)在之所以房子賣不出去 ， 并非市場需求和供給平衡單一作用的結(jié)果 ， 而是有錢人正在退場 ， 窮人實(shí)在無力接盤的現(xiàn)實(shí)局面所致 。 房價(jià)不降 ， 表面維護(hù)的是市場秩序 ， 實(shí)際上是在保護(hù)賬面上的財(cái)富 。
曾經(jīng)有人炫耀 ， 說自己在北京有一套房價(jià)值千萬 。
這就是賬面上的財(cái)富 ， 心理上的千萬富翁 ， 于社會、于本人能有多少實(shí)質(zhì)意義？舊社會地主手里有銀子就拼命買地 ， 然后土地不斷兼并 ， 富者益富 ， 窮者益窮 ， 最終陷入治亂興衰的周期率 。 現(xiàn)在的有錢人沒法買地 ， 就只能買房子 ， 當(dāng)他們手里集中了大量房產(chǎn)時(shí) ， 與過去的地主老財(cái)有什么區(qū)別 。 財(cái)富需要積累 ， 但是鋼筋水泥的房子是最低級的財(cái)富導(dǎo)向 。 當(dāng)最低級的財(cái)富把人牽著鼻子走時(shí) ， 社會發(fā)展便既難穩(wěn)定 ， 亦不恒久 。 許家印曾對“恒大”二字釋義說 ， “古往今來連綿不絕 ， 曰恒；天地萬物增益發(fā)展 ， 曰大 。 ”現(xiàn)在看今日之恒大 ， 可能恰恰背離了自己的初衷 。 習(xí)慣于攫取暴利 ， 習(xí)慣于高負(fù)債發(fā)展 ， 習(xí)慣于高房價(jià)而且持續(xù)性大漲 ， 這樣的好事豈能年復(fù)一年、永無改變 。

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