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公攤面積成“糊涂賬” ， 住宅持有投機(jī)的成本低 ， 還有預(yù)售制監(jiān)管的漏洞 ， 是房地產(chǎn)的“三座大山” 。
先聊第一座大山：公攤面積 ， 有多驚人？
隨便舉幾個(gè)例子 。
湘潭日?qǐng)?bào)12號(hào)的報(bào)道 ， 一套139平方米的現(xiàn)房 ， 5500元/平方米 ， 拿到房產(chǎn)證后發(fā)現(xiàn) ， 房子的專有建筑面積只有99平方米 ， 分?jǐn)偯娣e竟占了40平方米 ， 公攤率高達(dá)28％ 。
青島一個(gè)盤 ， 當(dāng)初銷售時(shí)宣傳公攤率在31% ， 但實(shí)際公攤率卻達(dá)到了46% ， 146平米的房子 ， 實(shí)際使用面積也就78平米 ， 涉及56號(hào)樓、61號(hào)樓和62號(hào)樓三棟超高層住宅 ， 樓層達(dá)到了65層 ， 建筑高度將近200米 。
表面上住著一二百平米的大三居 ， 實(shí)際上是幾十平米的鴿子籠 ， 這不單是居住舒適度的問題 ， 更牽扯到了業(yè)主的錢包 。
物業(yè)費(fèi) ， 按建筑面積收 。
找人裝修 ， 還給你按建筑面積 。
交個(gè)暖氣費(fèi) ， 還是建筑面積 。
這日子過得 ， 就兩個(gè)字：憋屈 。
央媒《半月談內(nèi)部刊》 ， 這兩天就專門談了公攤高達(dá)46%這個(gè)例子 。
這里案例中 ， 盡管有超高層住宅樓 ， 部分建筑外墻厚度計(jì)入公攤面積的客觀因素 。
但是 ， 由于購買期房事先并不知情 ， 不少業(yè)主看到房屋“廬山真面”后心理落差巨大 。
所以 ， 開發(fā)商在這里過程里 ， 沒扮演啥好角色 。
賣房的時(shí)候 ， 說得一套一套的 ， 又是地段又是升值 ， 只提公攤可能30% ， 絲毫不提超高層對(duì)公攤的巨大占用 。
買房的人呢 ， 都是普通老百姓 ， 根本沒有閑心的精力 ， 事先做太多功課 。
一明一暗之間 ， “六個(gè)錢包”都貢獻(xiàn)給外墻、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班室了 。
這就是一本買房的“糊涂賬” 。
當(dāng)然 ， 這不是核心原因 。
央媒報(bào)道里說得很清楚：背后利益空間巨大 。
公攤面積始于香港“賣樓花” ， 以前都是按棟賣的 ， 可大家都買不起 ， 有能人就想了好辦法 ， 把整個(gè)小區(qū) ， 整棟樓分拆 ， 分戶來賣 ， 大家一起均攤樓梯、電梯、外墻這些面積 。
這就形成了一個(gè)問題：基于其計(jì)算不透明、監(jiān)管難、容易暗箱操作 ， 加上現(xiàn)代建筑日趨復(fù)雜 ， 從剛開始的公攤率10%以下 ， 到15%、20% ， 一路飆到現(xiàn)在的30% ， 不少超高層、商業(yè)地產(chǎn)甚至高達(dá)50% 。
開發(fā)商、物業(yè)、測(cè)繪公司、供暖公司、家裝公司 ， 一連串的行業(yè)、公司 ， 都躺在公攤面積上“食利” ， 已經(jīng)到了不改不行的時(shí)候了 。
不過 ， 這篇文章里也很務(wù)實(shí)地說：試圖一蹴而就取消公攤面積并不現(xiàn)實(shí) 。
需要克服重重阻力 ， 分步驟有序推進(jìn) ， 逐漸推開按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的房屋銷售模式 。 在過渡階段 ， 相關(guān)部門可在明確公攤面積范圍、標(biāo)準(zhǔn)上下功夫?qū)崿F(xiàn)源頭治理 ， 加強(qiáng)全流程監(jiān)管 ， 及時(shí)封堵漏洞 。
央媒的文章 ， 可以作為風(fēng)向標(biāo) ， 公攤面積的點(diǎn)滴改變 ， 就從2022年開始 。
再聊第二座大山：住房持有投機(jī)的成本低 。
我國(guó)的住房持有成本 ， 在全世界來看都是非常低的 。
我們目前的房地產(chǎn)稅收 ， 是“重交易 ， 輕保有” 。
大家算算 ， 那些快進(jìn)快出的炒房客 ， 會(huì)付出多少成本？
如果沒有嚴(yán)厲的限購和限貸措施 ， 那你買一套房 ， 可以輕松從銀行貸款 ， 哪怕利率高達(dá)6%以上 ， 持有兩年利息又能有多少？中間的物業(yè)費(fèi)、水電暖氣又有多少？甚至不用裝修翻新 ， 稅費(fèi)也能轉(zhuǎn)嫁到買家 。
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