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繼續(xù)樓盤分析 ， 來聊聊已經(jīng)備案近1個(gè)多月的聯(lián)發(fā)臻榕府 ， 這個(gè)位于東二環(huán)的分棟安商房 。
樓盤規(guī)劃聯(lián)發(fā)臻榕府：備案名（聯(lián)發(fā)君領(lǐng)公館） ， 地處：晉安區(qū)鼓山鎮(zhèn)玉井路88號(hào) ， 君樾府隔壁 。
項(xiàng)目占地49畝 ， 規(guī)劃3棟商品房+1棟安商房 ， 主推戶型：89 ， 119 ， 126平米 。
土拍情況2021年2月3日 ， 聯(lián)發(fā)以6.47億元競(jìng)得宗地2021-07號(hào)橫嶼組團(tuán)L07出讓地塊 ， 成交樓面價(jià)13168元/㎡ ， 溢價(jià)率23% 。
地塊面積49.13畝 ， 容積率：1.5 ， 限高80米 ， 需建設(shè)5000㎡的商貿(mào)樓 ， 養(yǎng)老設(shè)施建筑面積2000平方米、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心建筑面積2000㎡ ， 配建1萬方安商房 ， 回購均價(jià)16400元/㎡ 。
分析：去年第一場(chǎng)土拍 ， 聯(lián)發(fā)加碼東二環(huán) ， 以成交樓面價(jià)1.3W拿下安商地塊 ， 除了配建安商房外 ， 還需要配建一系列回購配套房 ， 所以實(shí)際樓面價(jià)并不低 。
由于第一場(chǎng)土拍 ， 當(dāng)時(shí)沒有采取集中供地 ， 溢價(jià)率上限30% ， 也沒有指導(dǎo)價(jià) ， 不過當(dāng)天土拍 ， 拿地的熱度也不低 ， 東二環(huán)更是拍出了建發(fā)養(yǎng)云二期 ， 中海悅湖郡等 。
雖然建發(fā) ， 聯(lián)發(fā)都在東二環(huán)加碼 ， 不過從目前的去化來看 ， 建發(fā)雖然樓面價(jià)更高 ， 配建也不少 ， 但是靠著項(xiàng)目出圈 ， 目前兩個(gè)養(yǎng)云都已經(jīng)接近清盤 。 相比而言 ， 聯(lián)發(fā)的加碼 ， 目前來看在一期純商已經(jīng)滯銷的背景 ， 二期的安商房也是略顯悲涼 。
戶型情況89平米：三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ， 連廊中戶 ， 非常主流的布局 ， 三開間朝南 ， 動(dòng)靜分離 ， 北側(cè)連廊需要給端頭入戶使用 ， 隱私影響較大 。
119平米：3+1房?jī)蓮d兩衛(wèi) ， 連廊端頭 ， 與一期戶型一樣 ， 開放式書房搭配客廳 ， 增加了整個(gè)空間感 ， 同時(shí)北側(cè)設(shè)置獨(dú)立餐廳 ， 還能保持南北對(duì)流 ， 在目前連廊產(chǎn)品里面算比較優(yōu)質(zhì) 。 不過樓棟是凸字形 ， 端頭會(huì)有一定采光影響 。
126平米：四房?jī)蓮d兩衛(wèi) ， 2T2板樓 ， 大面寬布局 ， 客餐廳南北通透 ， 在126平獨(dú)梯的情況下 ， 做到這樣的設(shè)計(jì) ， 有一定優(yōu)勢(shì) 。
區(qū)位情況項(xiàng)目位于東二環(huán)板塊 ， 距離四號(hào)線450米 ， 有較大的出行優(yōu)勢(shì) ， 距離化工路250米 ， 不過有香開連天遮擋 ， 噪音影響尚可 ， 北側(cè)存在廟宇 ， 敏感人士需要注意 。
從板塊看 ， 雖然處于東二環(huán) ， 不過也是前橫路東側(cè) ， 東二環(huán)的商圈 ， 公園也無法近距離享受 。 周邊以次新房和新房為主 ， 不過目前的生活氣息一般 。
項(xiàng)目社區(qū)的主打是在社區(qū)內(nèi)部左側(cè)規(guī)劃了一個(gè)大型的綠化公園 ， 總體而言 ， 區(qū)位有一定特色 ， 但是并不優(yōu)質(zhì) 。
價(jià)格情況目前二期6號(hào)樓已經(jīng)備案 ， 34套 ， 均價(jià)3W ， 公攤23.1% ， 18層 ， 全部126平米 。 對(duì)比一期和周邊看看：
1、聯(lián)發(fā)君樾府：純商 ， 備案均價(jià)3W ， 實(shí)際售價(jià)精裝3.55W
2、龍湖觀宸：配建公租房復(fù)式 ， 備案均價(jià)3.17W ， 實(shí)際售價(jià)3.5W
3、首開香頌：分棟安商房 ， 備案均價(jià)2.95W ， 實(shí)際售價(jià)3.07W
4、陽光城檀悅、香開連天：次新房 ， 二手掛牌價(jià)3W推薦閱讀
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