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華潤|接連鯨吞兩家大型物企，華潤萬象生活開年“買買買”意欲何為？

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一向對外低調的華潤萬象生活成為新年物業并購領域的“主角”。
在宣布收購禹洲集團旗下的物業公司禹佳生活服務后，近日，華潤萬象生活再次宣布收購中南服務100%股權，交易代價不高于22.6億元。
僅僅15天，華潤萬象生活就向市場拋出了兩筆并購大單。然而，距離上市只差臨門一腳的中南服務為何放棄赴港上市計劃，選擇“賣身”？華潤萬象生活大手筆“買買買”的背后，又有著怎樣的考量？
華潤|接連鯨吞兩家大型物企，華潤萬象生活開年“買買買”意欲何為？

今年初，華潤萬象生活先后收購禹佳生活服務和中南服務。圖片來源/IC photo
放棄上市，中南服務“賣身”華潤萬象生活
根據華潤萬象生活近日發布的公告，2022年1月20日，公司全資附屬公司創潤發展與香港彩虹物業、香港樂活物業訂立股權轉讓協議。根據協議，作為買方的創潤發展將收購香港彩虹物業所持的南通長樂全部股權，并將收購香港樂活物業所持的江蘇中南（即中南服務）1%股權。
據了解，標的公司之一的南通長樂持有中南服務99%股權，故收購事項完成后華潤萬象生活將間接全資控股中南服務。
也就是說，此次華潤萬象生活是收購中南服務100%股權，而中南服務也完全“賣身”于華潤萬象生活。不僅如此，華潤萬象生活也要求中南建設及其直接或間接持股子公司不會對外提供物業管理服務，包括業主增值服務及非業主增值服務，并確保中南建設及其直接或間接持股子公司不會設立任何新的物業管理公司或新機構等提供類似服務，以避免同業競爭。
華潤萬象生活此次收購中南服務，將進一步擴大其物業布局的版圖。截至2022年1月20日，中南服務在江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計5年內在管面積達9000萬平方米以上。
值得注意的是，中南服務剛剛于去年11月通過港交所的聆訊，距離上市只差臨門一腳。此時選擇放棄上市，背后原因為何？對此，中南服務相關人士回復新京報采訪人員稱：“考慮到中南服務規模，在目前市場情況下，單獨上市難以有比較高的估值溢價。”
根據中南服務聆訊后版本的招股書，以2020年稅后凈利潤6674.7萬元粗略推算，本次收購代價與稅后凈利潤比值約為34倍。而中信建投在研報中也指出，若按照中南服務2021年未經審核凈利潤為1.76億元為計算基礎，收購PE將不超過12.9倍，處于合理水平。
克而瑞物管分析表示：“華潤萬象生活此次給出了近13倍PE的估值溢價，符合此前行業10-15倍的均值。能給予此估值，一方面是對中南服務業務互補和協同的認可，另一方面或許也有地產端的因素?！?br /> 在房企融資困難、到期債務壓頂的艱難時期，中南服務在此時放棄上市、選擇“賣身”，也有市場聲音指出其因為資金緊張而賣掉物業板塊。
對此，上述中南服務相關人士回應稱：“中南服務與中南集團旗下A股上市公司中南建設相互獨立，本次交易對中南建設并無直接影響?？紤]到中南建設未來一年公開市場到期債務僅不到15億元，且華潤萬象僅需支付不低于總代價44%的首付款，故本次交易并非中南在地產行業調整背景下的應急之舉?！?br /> 而據中南集團內部人士表示，中南有意進一步做強建筑和產業園區運營等業務，逐步向制造業或服務于制造業的方向靠攏，因此本次交易也有同步積累中長期戰略資金的意圖。
同時，此次交易將按照分期付款的方式進行。中金在研報中點評稱：“在交易結構方面，首期支付總對價44%對應目標公司在管面積，剩余56%將按照后期交付節奏支付，每半年結算一次。整合方面，預計該項目有望于上半年內完成正式并表，后續管理整合也將有序推進?！?/p>

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