房地產究竟有沒有泡沫？學術界、經濟專家等關于這個話題的討論已經有數年之久，一直沒有明確定論。
看到這兩個截然不同的觀點，相信大部分讀者內心都是懵的。一個來自北大，一個來自清華，一個是經濟學院院長，一個是金融學院院長，都是國內學術與專業度的翹楚。泡沫究竟有沒有？聽誰的？
要搞懂這一點，不妨先看看“泡沫”的定義是什么
經濟學辭典中對泡沫的解釋是這樣的：“一種資產，它的價格在一個連續過程中急劇上漲，并使人們產生進一步的上漲預期，從而吸引新的購買群體。但這些人大都是投機主義的牟利者，本身對資產的使用及盈利能力不感興趣，只關心價格的上漲，并最終導致價格嚴重背離價值”。
辭典中對泡沫可能引起的結果也做了分析“當價格上漲到難以接受的程度，必然發生暴跌，仿佛氣泡破裂，并引發金融系統上的危機”。
起因：價格持續上升，這種預期促使人們進場狂歡，但人們并不是沖著產品本身的使用價值去的。
發展：因為價格需要不斷保持上升，才能使“游戲”持續，因此資產價格漸漸脫離價值本身。
惡化：價格到達難以接受的程度，人們無力再使“擊鼓傳花”繼續，這意味著供需關系被瓦解，沒接盤人了。
破滅：價格發生暴跌，引發系統風險。
所以，辨證有沒有泡沫的關鍵點有2點。1、價格是否持續上漲；2、是否投機價值遠大于使用價值。
2000-2020年房價增長維度分析
根據wind數據整理而成的過去20年新建商品住宅價格走勢來看，價格的確是持續上漲的， 2009年漲幅最高達到24.7%，2014年市場低谷時漲幅也有1.4%，2016-2018這三年漲幅平均在9%左右。僅有08年這唯一的一年房價是負增長。
但這并不足以判斷房地產是否有泡沫，尤其是隨著分母的變化，房價增長絕對值的變化顯得更有參考價值。譬如2009年漲幅24.7%不過883元/㎡的絕對值，18年漲幅12.2%卻有930元的絕對值，19年漲幅8.7%，絕對值增長743元/㎡，20年漲幅6%，絕對值702元/㎡。
也就是說，16年至今，4年時間房價絕對值增長了近3000元/㎡，而2000年到2011年11年的時間才增長了3000元/㎡。
因此，房價的快速增長，并非表現為漲幅上，而是絕對值的快速增長上。
從這個維度分析，說房地產一點泡沫都沒有顯然并不合理，尤其看“房住不炒”最早提出的時間2016年年底，就是房價絕對值增長較快的起始時間。
從使用價值角度分析
首先是租金與利率之間的關系。租金就是房屋使用價值的體現，前文分析是否存在泡沫的核心關鍵之一即“價格是否大幅背離使用價值”。所以，如果租金作為實現價值的體現，能夠達到利率的一半水準，可以證明并沒有泡沫或者泡沫程度很低。
其次是信貸方面的觀點。泡沫之所以可怕，是因為絕大部分買房人的資金都是來自銀行，如果因為房價暴跌引發斷供的出現，自然后果是非常嚴重的。所以張教授稱，只要沒有信貸方面的膨脹，泡沫不泡沫的無所謂。
易居研究院日前發布了《50城租金收益率研究》的專項報告，其中顯示今年三季度50個典型城市租金收益率僅有2.3%，深圳、廈門、三亞倒數。而16年2月時租金收益率可以達到3.3%。
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