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春節|謝逸楓：春節樓市腰斬！返鄉置業潮消失 小陽春是否來臨( 二 )

房價春節樓市小陽春



其中上海購房需求旺盛 ， 因供應放量帶動成交回升 ， 2022年開年單月成交130萬平方米 ， 環比上漲43% ， 達到了自去年2月以來的成交新高 。 ?二三線城市總成交1143萬平方米 ， 環比下降了41% ， 同比下降47% 。 恰逢春節傳統假期 ， 加之新冠疫情影響下春節返鄉“難” ， 整體成交量將迎來小幅回調 。
1月29城商品住宅成交環比再降4% ， 同比跌幅擴至32% 。 僅一線城市成交回升 ， 6成以上二、三線城市成交疲軟 ， 同比跌幅繼續擴大 。 土地市場持續慘淡 ， 深圳、蘇州、寧波和無錫三輪集中土拍開啟 ， 土拍熱度均低于二輪 ， 溢價率再創歷史新低 ， 流拍率仍處23%的高位 。

在房企資金壓力未見實質改善情況下 ， 緩拿地甚至不拿地已是共識 。 截至1月23日 ， 全國300城經營性土地總成交建筑面積僅5478萬平方米 ， 環比12月降幅近九成 ， 同比降幅也接近七成；成交總金額降至1133億元 ， 環比上月大降90% ， 同比也下降了75% 。 平均樓板價跌至2069元/平方米 ， 環比降幅達15% 。


2022年1月二手房價格環比跌幅收窄 ， 說明房價正在逐漸探底 。 按照貝殼數據顯示 ， 2022年1月貝殼50城二手房價格指數環比跌幅為0.3% ， 較上月收窄0.5% 。 下跌城市個數進一步減少 ， 房價修復較快的城市主要是一線及基本面較好的二三線城市 。 北京、上海、佛山、蘇州等城市二手房價格指數在上月環比止跌后 ， 1月平穩上漲 。
泉州、長沙、廣州、南京、廈門、無錫、合肥等二手房價格指數止跌趨穩 。 2022年1月貝殼50城二手房景氣指數延續去年12月以來的回升態勢 ， 1月回升至20 ， 整體市場基本走出低迷狀態 。 其中一線城市市場修復能力超過二三線城市 ， 率先進入20以上的區間 。


今年房價還會漲？中科院預測2022年中國房價下降3％到上漲3％ 。 過去八年來的預測 ， 房價基本保持上漲態勢 ， 增長率分別為2014/7.6%、2015/1.2%、2016/3.9%、2017/3.4%、2018/4.2%、2019/7.6%、2020／6.1%、2021／5％ 。 與筆者房價神預測一樣 ， 但筆者比中科院的預測更精準 。
2月7日 ， 根據諸葛找房數據顯示 ， 2022年春節假期重點15城新房成交959套 ， 創近五年春節成交新低 ， 比去年春節下跌42.1% 。 2022年春節期間一線城市新房成交同比上漲 ， 二線和三四線城市成交均回落 ， 其中三四線城市同比跌幅超九成 。 三四線城市2022年春節成交活躍度較低 。
值得注意的是一線城市中 ， 上海表現脫穎而出 ， 2022年春節假期新房成交505套 ， 同比上漲超300% ， 春節期間上海多個售樓處不打烊 ， 不少熱門樓盤人潮涌動 。 加上近期以來信貸端出現放寬跡象 ， 貸款審批和放款速度加快 ， 上海樓市春節期間活躍度較高 。 深圳、廣州春節期間新房分別成交98套和9套 ， 同比下跌20.3%和84.5% 。

二線城市中 ， 蘇州在今年春節期間新房成交94套 ， 同比上漲27% ， 武漢新房成交81套 ， 打破了前兩年的零成交 ， 其他城市均較去年呈現不同幅度的回落 ， 其中 ， 寧波、濟南零成交 ， 大連同比跌幅超八成 。 短期來看 ， 市場基本面仍然難獲明顯改善 ， 加上春節前后疫情卷土重來 ， 返鄉置業受到一定阻礙 ， 導致樓市成交并不十分理想 。
按照中指數據顯示 ， 春節假期代表城市成交面積下降五成 。 由于房地產市場活躍度不足 ， 延續市場低溫態勢 ， 成交規模繼續下行 。 2022年春節期間（1月31日-2月6日） ， 重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年春節相比下降51% 。
其中受上海成交規模拉動 ， 一線代表城市成交規模較去年春節有所增長 ， 二線代表城市較去年春節降幅在五成左右 。 因此 ， 2022年春節期間 ， 全國重點監測城市市場情緒較低 ， 除個別城市成交規模增長外 ， 其余監測代表城市成交面積較去年春節期間均下降 。

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