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租金|重要信號！樓市，收益率降了

房產小產權房公租房

租金|重要信號！樓市，收益率降了

過去幾十年，深圳樓市一直是中國樓市的風向標，無論是房價冷暖還是住房制度改革，深圳樓市往往是先知先覺。
因此觀察未來中國樓市的方向，我們首先是觀察深圳樓市。
從深圳樓市近兩年的走勢以及住房制度改革舉措中，我們能清晰感受到一點：樓市的收益率正在不斷下降。
我一直認為，樓市的收益率表現在三個方面：
1、房產租金收益率；
2、房產溢價收益率，主要是房價上漲，房產升值；
3、房產的內部收益率，比如因房產而得到的就業、教育、交通、商業等資源。
一、樓市的租金收益率在下降
深圳中原研究中心監測的數據顯示，2021年深圳全市房屋租金呈下跌趨勢，2021年租金平均約72元/平方米，下跌5.5%。與2019年相比，深圳租金下跌幅度約為11%。2017年6月，深圳租金平均為72元/平方米。這意味著，深圳的租金水平已經回到4年前。
深圳是一個人口增量城市，過去10年人口增加700多萬，且深圳土地面積狹小，住房供應有限。在這種情況下房租還會降，主要是幾個原因：
1、經濟下行壓力大。深圳是外向型經濟，最近兩年因為疫情、中美博弈對深圳影響比較大，居民收入受影響，最后反映到租金上。
2、長租公寓的不時暴雷以及“租金指導價”起到了控制房租作用。
2018-2021年長租公寓野蠻生長的時候，不斷以高價搶奪房源，造成租金價格節節攀升。長租公寓暴雷租賃雙方回歸了理性，房東不敢要價太高，租客不再焦慮性租房，租金有所回落。
去年，深圳市人大常委會社會建設工委組織起草了《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》提到：建立房屋租賃參考價格制度，引導房屋租賃當事人合理定價，對租金水平進行合理調控。
3、深圳的公租房對于抑制房租上漲起到巨大作用。
深圳此前曾發布文件：
到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套。主要分為三類：第一類是商品住房，占40%左右，以中小戶型商品房為主。第二類是政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，各占20%；第三類是公共租賃住房，占20%左右。
我印象中這份文件應該是2018年發布，經過幾年內的落實、建設，已經有不少的低價人才住房、安居型商品房和低價公租房出現在市場上，你會看到深圳新出讓的土地基本上是要求配置一定比例的保障房。這對于降房價、降房租有巨大的幫助。
在深圳我認識了兩個朋友，最近都聽說自己入住了公租房，租金很低，好像就1000多塊，65平的面積，遠比市場價低得多了。
很多人都說深圳是一個低租金的城市，因為有大量的小產權房，這些小產權房因為租金低，所以深圳雖然看起來房價很高，但整體的居住成本并不算高（相比北上）。
雖然不少的小產權房可能會面臨舊改、棚改。但棚改后基本變成了高容積率的樓盤，里面配建了不少公租房。也就是這個過程中只是低租金的小產權房替換成了低租金的公租房，不會帶來房租上漲。
低租金、低居民成本一直是深圳競爭力所在，隨著未來大量的公租房配建，深圳相信會保持競爭力，也能給全國起到示范和參考作用。
正如很多人說的，繼98房改之后，深圳住房體制迎來“二次改革”。
二、房產的內部收益率在下降
以前學區房是房價上漲的最大推手，哪里有名校，哪個對應片區的房價就漲得最猛。最主要原因是教育資源與房子掛鉤，有了房子就是教育資源，教育資源越優質，房價就越高。

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