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通州|北京通州區(qū)買房攻略|通州最成熟板塊：通州老城區(qū)板塊（下篇）( 二 )

二手房廚房通州海棠灣




圖5：世紀(jì)星城90㎡兩室戶型圖
為了營造外立面造型 ， 所以戶型沒有那么方正 ， 但南北通透的格局+明衛(wèi)+豐富的餐廚空間的設(shè)置相對(duì)勝出 。 廚房面積不大 ， 但南側(cè)墻體可以拆改 ， 可調(diào)整為開放式廚房 ， 也可以增設(shè)島臺(tái)或者吧臺(tái) ， 拓展廚房空間 。 在保留中廚空間前提下 ， 餐廳西側(cè)部分可以作為廚房的延伸處理 ， 增加西餐吧臺(tái) ， 擺放咖啡機(jī)、酒柜、冰箱等 。 又或者餐廳西側(cè)可以放置展示柜 ， 用來擺放球鞋、樂高或者其他收藏品 。

我們?cè)賮砜匆幌聢D6的三室戶型 ， 這算是舒適度很高的三居室了 。 現(xiàn)在市場(chǎng)在售新房為了控制總價(jià) ， 一直在不斷地壓縮產(chǎn)品面積 ， 挑戰(zhàn)客戶對(duì)房間舒適性的極限 ， 因此新房市場(chǎng)上140㎡+的舒適性三居產(chǎn)品數(shù)量并不多 。

圖6：世紀(jì)星城143㎡三室戶型圖
圖6戶型面寬、進(jìn)深接近1:1 ， 南向三面寬 ， 產(chǎn)品力正常 ， 但是也存在一些可以調(diào)改的點(diǎn) 。

首先 ， 入戶大門直接對(duì)主臥的門可能從風(fēng)水上來講并不太好 。 有的說法是對(duì)主人家健康不利 ， 有的說法是會(huì)引起家庭爭吵等 。 可以在入戶處適當(dāng)增加屏風(fēng) ， 同時(shí)主臥的門做隱形門處理 。
其次 ， 廚房面積比較小 ， 同時(shí)外側(cè)墻體不能拆改 。 可以將廚房功能區(qū)外延至餐廳北側(cè) ， 增加西餐吧位置 。
另外 ， 像這種面積比較舒適的三居室基本是全家共同居住 ， 只有1個(gè)衛(wèi)生間也是不太方便 。 可以把主臥改成一個(gè)主臥套 ， 在主臥的儲(chǔ)藏間里改造出步入式衣帽間+小面積衛(wèi)生間 ， 更好滿足主人的需求 。

圖7：世紀(jì)星城二期長城國際外觀
世紀(jì)星城的一期、三期都是比較正常的住宅產(chǎn)品 ， 二期雖然也是70年住宅產(chǎn)權(quán) ， 但是規(guī)劃有點(diǎn)類似公寓 ， 以小戶型開間為主 。 二期長城國際的特點(diǎn)是總價(jià)低 ， 首付壓力小 。

二期整體人口密度較大 ， 戶數(shù)接近2000戶 。 社區(qū)梯戶比是2梯12戶 ， 每層住戶較多 ， 朝向不太友好 。 一居室總價(jià)180~250萬 ， 如果購買的話 ， 盡量選擇中高樓層+采光面大+通透性好的房源 。
【通州|北京通州區(qū)買房攻略|通州最成熟板塊：通州老城區(qū)板塊（下篇）】圖8戶型算是在售房源中比較優(yōu)秀的戶型了 。 這個(gè)53㎡的一室戶型雖然面積比較小 ， 但是整體功能空間劃分比較合理 。 東側(cè)采光面大 ， 臥室、客廳都可以享受到陽光 。 東西通透 ， 廚房可以和客廳形成對(duì)流 。 只是廚房這邊開窗大概率會(huì)正對(duì)連廊 ， 比較影響私密性和安全性 。

圖8：世紀(jì)星城53㎡一室戶型圖
02K2海棠灣：成交均價(jià)最高、套總價(jià)最高的品質(zhì)社區(qū)
K2海棠灣2021年二手房成交均價(jià)5.2萬元/㎡ ， 處于平穩(wěn)狀態(tài) 。 目前周邊交通相對(duì)便捷 ， 有快速公交直達(dá)國貿(mào) ， 但軌道交通出行并不方便 ， 八通線、七號(hào)線在項(xiàng)目南北兩側(cè)步行至少1km以上 ， 因此社區(qū)出行多依賴自駕交通 。 購物主要依賴?yán)鎴@商圈的貴友商廈、物美等 ， 但出行仍有一段距離 。

圖9：K2海棠灣區(qū)位分布情況
雖然海棠灣社區(qū)在出行方面存在一定劣勢(shì) ， 但是在社區(qū)品質(zhì)方面還是保持領(lǐng)先地位的 ， 這也是這個(gè)項(xiàng)目最大的價(jià)值點(diǎn) 。 項(xiàng)目是石榴集團(tuán)在通州區(qū)開發(fā)的首個(gè)住宅項(xiàng)目 ， 當(dāng)時(shí)是作為區(qū)域標(biāo)桿打造的 。 建筑外墻全部采用石材 ， 人車分流設(shè)計(jì) 。 社區(qū)內(nèi)部配置景觀湖、噴泉 ， 四重園林設(shè)計(jì) ， 品質(zhì)方面可以排在通州老城區(qū)板塊前幾位 。

圖10：K2海棠灣社區(qū)標(biāo)志

圖11：K2海棠灣景觀湖
海棠灣社區(qū)主要包括一期、二期、三期 ， 每期之間是互相連通的 ， 共享社區(qū)綠化 。 社區(qū)總戶數(shù)接近2400戶 ， 容積率2.9 ， 居住密度高 。 新房主銷期基本在2009~2012年 ， 期間成交價(jià)格從1.2萬元/㎡上漲至2.5萬元/㎡ 。 一期最早交房時(shí)間是在2012年 ， 樓齡也有10年的時(shí)間了 ， 但是因?yàn)樯鐓^(qū)由綠城物業(yè)管理 ， 所以社區(qū)整體品質(zhì)保持地較好 。 社區(qū)戶型較全 ， 涵蓋44㎡一居開間到300㎡的躍層 ， 產(chǎn)品力較為一般 。 90㎡以下戶型占比接近70% ， 小戶型占主導(dǎo)地位 。

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