1. 首頁 > 云知道 > >

遲延履行|買房不成反賠五百萬，最慘購房人的“坑”該如何避免

a5356

這兩天，“上海最慘購房人”屢屢登上熱搜。
2020年5月，在上海居住的伍女士計劃花1550萬元的總價，在黃浦區購買一套180.09平方米商業用房。沒想到，在首付745萬元之后，因銀行貸款審批延誤，無法按照合同規定時間付尾款的伍女士，被賣方告上法庭。法院最終判決伍女士敗訴，她不僅要退出房子，還要支付違約金、房屋整修費等總計497.32萬元，被不少網友稱為“最慘購房者”。
伍女士的代理律師認為，以往類似案件基本都是要求繼續履行合同。本案有其特殊性，比較顛覆社會認知。“本案終止交易不是買賣雙方的問題，是銀行貸款的原因，是不可控的。”律師表示，他已經在進行再審取證工作，或許能有重大突破。
遲延履行|買房不成反賠五百萬，最慘購房人的“坑”該如何避免


不光“到手”的房子沒了，還要承擔違約金，稱伍女士為“最慘購房人”，簡直一點都不為過?？v觀報道和判決中的關鍵節點，伍女士承擔相應違約責任的主要原因在于她簽訂了一個對她極為不利的合同，同時又沒有按時履行合同條款，最終導致了這么一個讓人意難平的結果。
那她真的冤枉嗎？法院的判決有沒有道理？最慘購房人所遭遇的“坑”該如何避免？這些問題顯然更值得關注和引以為鑒。
市場經濟下，人們從事各種經濟社會活動理當遵循平等、誠信、自愿原則。具體到簽訂合同方面，合同雙方均應該如實全面履行各自義務，否則就應承擔相應的違約責任。對此，《民法典》明確規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，另一方可以解除合同。
伍女士在第1次違約后為順利購房，又簽訂了補充協議并約定了相應的違約條款，但遺憾的是，其一步錯步步錯，總是踏錯節點，最終因為銀行審批延誤，導致二期房款745萬元又發生延期，導致合同被解除并被判定承擔相應責任。
遲延履行|買房不成反賠五百萬，最慘購房人的“坑”該如何避免


同時，有報道指出了一個細節，賣方律師對合同的簽訂、履行和爭議都是全程參與，打下了很好的基礎，是賣方勝訴的關鍵；而買方基本上是赤膊上陣，憑借自己粗淺的經驗來從事金額如此大的房屋買賣行為。
由此可見，伍女士一方的銀行貸款遲遲無法審批導致其先后2次違約，且違約時間較長。那么，合同相對方顯然有權解除合同并要求其承擔違約責任。
當然此事還有一個最有爭議的點，雖然伍女士屬于遲延履行債務，但明明是銀行的“鍋”，屬于“不可抗力”，最終卻把板子打在她身上，這合理嗎？我們也注意到，有些人甚至認為這是賣方聯合律師、中介、銀行給伍女士“設套”這樣的陰謀論。
從法律上來說，即便伍女士并非故意不履行債務，但是作為貸款買房人來說，銀行是否能及時放款必須是重要的考量因素，不能將所有賭注都押在銀行準時放款上。要是銀行因為貸款收緊，或者征信問題而無法準時放款的話，買房人顯然面臨著極大的違約風險。
遲延履行|買房不成反賠五百萬，最慘購房人的“坑”該如何避免


特別是，換位思考的話，合同相對方的賣房人基本沒有任何過錯，其賣房后自然希望及時得到房款，以便周轉資金或者繼續購房。買房人不能及時支付房款將導致其蒙受相應損失。如本案中，賣方提交的聊天記錄顯示，伍女士早已知曉他們賣掉房子是為了給母親另行購買房屋。故伍女士逾期付款影響他們再次購房，法院也認為其違約行為可能使對方對第三人承擔違約責任。

推薦閱讀