國人對(duì)于房子，有著特殊的情懷，而且這種情懷蔓延上千年，自古就有安居樂業(yè)之說。時(shí)至今日，房子對(duì)于國人的重要性更是不言而喻，已經(jīng)與家庭財(cái)富直接捆綁在了一起，成為家庭財(cái)富的重要象征。因此，雖然現(xiàn)階段房價(jià)水平已經(jīng)比較高了，但是大家仍舊愿意透支未來的收入買房，除了自住，更是看好未來房價(jià)上漲所能夠帶來的資產(chǎn)增值。但是，隨著房子越來越多，你有沒有想過有一天，房子不再具備投資價(jià)值了呢？筆者認(rèn)為，房子作為一種特殊的商品，價(jià)格有漲自然也會(huì)有跌。如同小汽車剛剛進(jìn)入國內(nèi)的時(shí)候，能夠擁有一輛車是很多家庭的夢想，但是當(dāng)時(shí)汽車留給大家的價(jià)格印象絕不亞于當(dāng)前的房價(jià)。可是，一二十年過去了，伴隨國產(chǎn)汽車的不斷崛起，曾經(jīng)高高在上的小汽車早已“飛入尋常百姓家”。除了汽車，手機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱、高清電視等等都已經(jīng)從可望不可即變成了生活的必備品。那么，10年后，房子會(huì)不會(huì)像這些商品一樣不再稀罕了呢？在回答這個(gè)問題之前，我們不妨先看看未來房地產(chǎn)3大發(fā)展趨勢。
?第一，樓市格局基本穩(wěn)定，房子總量出現(xiàn)了過剩，而且未來住房需求會(huì)逐步減弱。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前城鎮(zhèn)人均住房面積接近40平米，這是什么概念呢？以一個(gè)三口之家為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，相當(dāng)于一個(gè)家庭有一套120平米的房子。此前，甚至有業(yè)內(nèi)人士表示，目前住房總量可以滿足30億人的住房需求了。除此之外，從長期來看，人口出生率出現(xiàn)了下滑趨勢，而且未來90后、00后幾乎都可以從爺爺奶奶，爸爸媽媽那里繼承到不止一套房子，所以未來就會(huì)出現(xiàn)房子越來越多，需求卻越來越少的局面。對(duì)此，房地產(chǎn)大佬馮侖表示，一二十年后，可能應(yīng)該擔(dān)心的不是買不起，而是賣不掉。第二，房地產(chǎn)出現(xiàn)了分化，未來絕大多數(shù)城市的房子都有可能失去投資價(jià)值。筆者認(rèn)為，伴隨樓市回歸理性，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化是不可避免的結(jié)果：一方面，進(jìn)入2019年以來，鶴崗、玉門、乳山等已經(jīng)出現(xiàn)了“白菜價(jià)”的房子，這也打破了人們對(duì)房價(jià)只漲不跌的預(yù)期。另一方面，在全國2000多個(gè)三四五線城市當(dāng)中，絕大多數(shù)都是偏離核心城市的，而且隨著未來人口進(jìn)一步向熱點(diǎn)城市流動(dòng)，這些普通城市的房價(jià)可能會(huì)逐漸失去上漲動(dòng)力，真正具有投資價(jià)值的往往只是局限于都市圈、城市圈內(nèi)部及周邊城市。對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示，未來只有20?城市具有投資價(jià)值，也只有20?樓盤才值得購買。第三，居民杠桿率水平偏高，繼續(xù)提升的空間大大縮小，支撐房價(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力逐步減弱。根據(jù)央行《2018年金融穩(wěn)定報(bào)告》顯示，當(dāng)住房部門杠桿率低于10?，適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)有利于經(jīng)濟(jì)增長；當(dāng)杠桿率超過30?，經(jīng)濟(jì)可能會(huì)受影響；當(dāng)杠桿率超過65?，將會(huì)影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。截至2018年，我國住房部門杠桿率為53.2?這兩年國家也正在穩(wěn)步推進(jìn)去杠桿，因此繼續(xù)加杠桿的空間已經(jīng)變得很小了。對(duì)此，證監(jiān)會(huì)副主席方星海曾直言不諱，我們的房價(jià)太高了，壓縮了大量的家庭開銷，拉低了消費(fèi)，所以在房價(jià)方面還有很多工作要做。顯而易見，如果無法大規(guī)模加杠桿，單純依靠自身實(shí)力買房的人數(shù)會(huì)大大減少，支撐房價(jià)繼續(xù)上漲的空間也會(huì)逐步縮小。當(dāng)房子不再貴重，未來什么可能更珍貴？其實(shí)，早在2017年，馬云就告訴年輕人未來“房價(jià)如蔥”，所以不用著急買房。2019年馬云再次表態(tài)，二三十年后，房子會(huì)越來越多，一對(duì)年輕人可能要管理5套房子。除了繼續(xù)不看好房價(jià)走勢以外，馬云也對(duì)未來最有價(jià)值的東西多次提及：一方面，他認(rèn)為，未來國家的發(fā)展需要依靠現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需要依靠知識(shí)和人才。另一方面，他認(rèn)為，10年以后人們可能遇到的最大麻煩是健康和快樂問題，不管你獲得了多少財(cái)富，如果你沒有健康，缺少快樂，那就一點(diǎn)意義也沒有。筆者認(rèn)為，通過馬云的這些觀點(diǎn)來看，房子或許會(huì)慢慢失去投資價(jià)值，而最珍貴的往往是那些被我們忽視的東西。
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