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作者 | 周智宇、曹安潯
【劉強東成了第一個吃螃蟹的人】經過“畢業潮”、高管降薪之后，電商巨頭京東日益意識到降本并不治本，未來要更多靠經營能力吃飯 。
最近兩個月，本已放權徐雷、逐漸退居二線的京東創始人劉強東突然活躍起來，密集現身內部會 ， 痛批部分高管拿PPT欺騙自己等，種種發言都在指向對京東的組織效率和集團戰略失焦的不滿 。
京東集團總裁徐雷在第三季度財報電話會議上坦言，整個集團還有太多的效率可以提升 ， 明后年會將更多的精力用在“增效”上 。
京東REITs，正是京東提高經營效率的重要方式之一 。
12月26日，上交所官網顯示，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“京東REITs”）已獲證監會批準 。
這將是第三只上市的倉儲物流公募REITs，也是國內第一只民企REITs 。劉強東也成了一眾民營企業家中，第一個吃到REITs螃蟹的人 。
值得一提的是，京東REITs從受理到獲批，用時不到一個月，展現出政策對不動產玩家，尤其是民企的支持 。
申報材料顯示，為順利獲批，京東拿出了自己的優質資產作為底層資產 。
即重慶、武漢和廊坊3處物流園區，合計建筑面積35.1萬平方米 。它們不僅是中國國物流倉儲中稀缺的高標準物流倉儲，還是全國或者地區性物流中心 ， 截至2022年6月底 ， 三處物流園出租率均達到100%滿租狀態，比此前中金普洛斯REITs的94.6%還要高上一些 。
京東REITs三大物流園的收入水平也很可觀 。近三年年均經營性凈現金流為正，預計2022年、2023年的凈現金流年化分派率分別為4.17%、4.29% 。
而這三個物流園僅是京東眾多倉儲物流園的小部分 。三季報顯示，截至2022年9月底，京東物流運營的倉庫數量超1500個，總面積超3000萬方 。
京東方面也承諾，自REITs項目設立起五年內，盡合理的商業努力，實現REITs項目下基礎設施項目的京東集團體系外租戶占比超過40% 。
這意味著京東接下來可以繼續將手里的物流園通過REITs方式上市，減少自有資金投入 ， 盤活沉淀存量資產，進而提升經營效率 。
市場對于物流園這樣收入比較穩定的REITs也很認可 。同花順iFinD數據顯示，截至12月26日 ， 中金普洛斯REITs與紅土鹽田港REITs上市不過一年多，已分別上漲了28.95%、24.63%，較同期滬深300的表現要好上很多 。
證監會副主席李超在首屆長三角REITs論壇上表示 ， 到今年11月底，已上市22只基礎設施REITs ， 募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發上漲約20% 。募集資金重點用于科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元 。
而京東REITs作為首個民企REITs獲批，也會進一步提升民企參與REITs的動力 。
尤其是像萬科、招商蛇口、華潤等開發商，平安不動產、光大安石等機構旗下有不少物流產業園，他們都摩拳擦掌等待將手里資產釋放出來，提高資金利用效率，并迎來自己的價值重估 。
李超透露，未來將進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域，推動試點拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域 。
萬科總裁祝九勝在12月16日指出，最近監管層對REITs的表態對不動產玩家來說是個利好，相當于90年代中期按揭政策的出臺 。
祝九勝透露，萬緯物流的REITs準備是最充分的 ， 目前就等著發改委的批復，萬科在物流、商業、長租公寓等業務上也都有項目符合REITs的標準 。華潤置地CFO郭世清也曾表示，如果政策放開 ， 華潤置地會把一些合適的資產放到公募REITs市場里去 。
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