【房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段】本文從房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點的角度闡述房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，提出從“收入確認(rèn)”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面范例房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理 。
房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一 。只管國度自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲 。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟的康健運行 。1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間 。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不光誤導(dǎo)投資者決議操持，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決議操持 。過分的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價錢 。而過高的房價倒霉于社會穩(wěn)定 。按照外洋經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦孕育發(fā)生破滅，大提要連續(xù)三到五年的時間 。歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火 。1研究盈余管理，做好事前戒備顯得格外須要 。因此，研究并范例房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題 。2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入簡直認(rèn)時間房地產(chǎn)企業(yè)會計核算收入的要害是收入簡直認(rèn)和計量 。按照《企業(yè)會計制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要危害和人為轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有生存通常與所有權(quán)相討論的連續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與生意業(yè)務(wù)相關(guān)的經(jīng)濟好處可以流入企業(yè)；相關(guān)的收入和資本可以可靠地計量 。從上述劃定可以看出，收入確認(rèn)以危害和人為的轉(zhuǎn)移為尺度 。房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是接納預(yù)售要領(lǐng)和分期付款要領(lǐng)舉行銷售 。接納預(yù)售形式時，大略需要經(jīng)由以下要害：簽訂預(yù)售條約及收取部門預(yù)售房款、簽考訂式銷售條約、工程竣工驗收及格并交付買方驗收、收取剩余房款、管理產(chǎn)權(quán)過戶等 。由于對銷售收入簡直認(rèn)――危害和人為的轉(zhuǎn)移――存在差另外明白，所以會計人員可按照公司需要自行選擇要害作為收入確認(rèn)的時間，由此舉行盈余管理 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般接納預(yù)收款的要領(lǐng)收取售房款 。相關(guān)準(zhǔn)則劃定，當(dāng)衡宇竣工驗收并與衡宇購置者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入 。可是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采納措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，好比拖延所開發(fā)的衡宇的竣工時間，大概拖延管理相關(guān)的手續(xù)，從而淘汰當(dāng)期的銷售收入，淘汰當(dāng)期稅款的繳納 。2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持歷史資本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公正價錢計價模式 。準(zhǔn)則明確劃定以資本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公正價錢可以連續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)接納公正價錢模式舉行后續(xù)計量 。當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會按照需要舉行選擇 。有研究表明謀劃業(yè)績不理想的上市公司，經(jīng)由變動投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公正價錢變動收益、調(diào)治業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公正價錢是個救市良方 。22.3 資本和收入難以配比配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所孕育發(fā)生的用度的直接討論為基礎(chǔ)，將所有與收入孕育發(fā)生有關(guān)的資本在同一會計期間轉(zhuǎn)為用度 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)時間段較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不公正 。在項目建造期內(nèi)大量投入資金，并孕育發(fā)生大量用度計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，縱然開發(fā)產(chǎn)物已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其成果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難 。3我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間差別，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間環(huán)境的出現(xiàn) 。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的資本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面 。可是房地產(chǎn)企業(yè)通常會按照自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的資本，以此來調(diào)治當(dāng)期的利潤 。3 如何范例房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理3.1 明確收入確認(rèn)的要害收入確認(rèn)要害的不確定性為公司舉行盈余管理帶來了空間 。各公司采納差另外收入確認(rèn)尺度倒霉于行業(yè)內(nèi)各公司之間的相比 。因此，《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》在建立了收入確認(rèn)一般尺度的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一尺度簡直認(rèn)要領(lǐng)，從而使企業(yè)財政陳訴所供給的收入信息能回聲企業(yè)的實際價錢 。3.2 更新收益觀看法，改革傳統(tǒng)損益表在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項其他全面收益 。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益 。因操作公正價錢而孕育發(fā)生的公正價錢變動損益是已經(jīng)確認(rèn)但未實現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認(rèn)但未實現(xiàn)的損益應(yīng)回聲在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實的謀劃業(yè)績 。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認(rèn)未實現(xiàn)損益回聲在凈收益中，但縱然企業(yè)操作公正價錢確認(rèn)了巨額利潤也不得說明這個企業(yè)謀劃狀況良好，確認(rèn)了巨額虧損也不得說明這個企業(yè)面臨倒閉 。可見，如果采納這種會計要領(lǐng)，那么部門企業(yè)將不再熱衷于操作公正價錢舉行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因為利潤顛簸太大而回避公正價錢后續(xù)計量 。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息操作者一目明了，哪些是已實現(xiàn)損益、哪些是未實現(xiàn)損益，能使損益信息越發(fā)全面有用 。3.3 擴大信息披露內(nèi)容，提高信息含量為饜足信息操作者的需求，必需對房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系舉行改革，進一步范例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必需分外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必需按現(xiàn)行有關(guān)劃定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及環(huán)境；增加土地儲備量及資本構(gòu)成平分外信息的披露；在財政陳訴附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計劃及危害的披露；質(zhì)量保證金的披露 。同時，應(yīng)在其財政會計陳訴中充實展現(xiàn)其各類危害，而不應(yīng)僅限于抵押危害，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應(yīng)增加危害披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)危害、籌資危害、土地危害等舉行說明，提高危害的透明度 。注釋:[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計準(zhǔn)則制定的影響【J】，消費導(dǎo)刊，2007.11[2]王卓瑛，投資性房地產(chǎn)接納公正價錢計量模式的動因研究【J】，內(nèi)蒙古電大學(xué)刊，2009(6)[3]胡葬在，蘇霜，樓學(xué)問.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特殊性，財政與會計.2005年3月參考文獻(xiàn)[1]陳冬華等，宏觀調(diào)控、政治資本與盈余管理――基于中國房地產(chǎn)上市公司的實證研究，2010.7[2]張寧，歷史資本、公正價錢計量的利弊及相適應(yīng)的會計計量模式【J】，魅力中國，2010（3）[3]丁偉，新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)上市公司的影響闡述, 淮北職業(yè)技能學(xué)院學(xué)報，2008.8[4]裘宗舜，夏炎，投資性房地產(chǎn)為什么不愿接納公正價錢后續(xù)計量模式【J】，金融與經(jīng)濟，2007（12）房修工程人工
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