【對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)考慮的房地產(chǎn)投資決策分析】連年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為黎民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，已成為主要的投資熱點(diǎn) 。然而多種綜合因素導(dǎo)致房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資具有極大的危害 。當(dāng)前我國(guó)商品住宅價(jià)錢快速上漲，國(guó)度宏觀調(diào)控不停增強(qiáng)，房地產(chǎn)稅收等制約措施也成為政府干預(yù)干與干預(yù)干與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡的一種重要的經(jīng)濟(jì)政策工具，在引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)資源公正配置和有效操作以及公平分配社會(huì)產(chǎn)業(yè)等方面具有奇特的功效 。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在自身謀求成長(zhǎng)的同時(shí)，必需充實(shí)思量市場(chǎng)各類危害，以作出最佳的市場(chǎng)投資決議操持 。
1 引言20世紀(jì)90年代以來(lái)，陪同著住房制度和土地操作制度的改革，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸規(guī)復(fù)和獲得快速成長(zhǎng)，已成為新的、十分生動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 。同時(shí)，由于其對(duì)國(guó)度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)政策的敏感性使其成為黎民經(jīng)濟(jì)的晴雨表 。首先是政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和消費(fèi)的拉動(dòng)效應(yīng)，國(guó)度先后出臺(tái)的一系列稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手續(xù)等政策刺激了住房消費(fèi)；其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系開(kāi)端建立，為市場(chǎng)供給了生意業(yè)務(wù)場(chǎng)所和流通的信息渠道 。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高危害，盈利程度大概較高但又難以確定的行業(yè) 。房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資收益，但同時(shí)也存在著較大的危害，房地產(chǎn)投資數(shù)量大、投資時(shí)間段長(zhǎng)，涉及的危害普遍龐大，并且很容易受到國(guó)度和地域經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，難以預(yù)測(cè)市場(chǎng)將來(lái)的走勢(shì) 。另外房地產(chǎn)投資本身也存在著一些缺陷，如變現(xiàn)能力低、生意業(yè)務(wù)糾紛多、張羅資金困難等 。這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資成敗的極大不確定性 。作為一個(gè)理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益制止投資失敗 。因此，本文闡述了影響房地產(chǎn)投資的主要要素：危害因素和稅收約束，研究了這兩者對(duì)房地產(chǎn)投資的結(jié)果影響 。2 房地產(chǎn)投資危害要素危害的定義最初出現(xiàn)于1901年美國(guó)A.M.willet所作的博士論文《危害與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中：“危害是關(guān)于不愿孕育發(fā)生的事件的不確定性之客觀表現(xiàn)” 。現(xiàn)在，危害闡述在外洋房地產(chǎn)投資實(shí)踐匯總已獲得了普遍的應(yīng)用，且日益系統(tǒng)化、范例化 。我國(guó)事在20世紀(jì)80年代后期開(kāi)始了危害的理論研究 。在此之前，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)危害問(wèn)題一直都是否認(rèn)和回避的 。當(dāng)前，房地產(chǎn)投資危害闡述在國(guó)內(nèi)已經(jīng)獲得了普遍的應(yīng)用，可是許多房地產(chǎn)企業(yè)還未真正建立起完善的房地產(chǎn)投資危害闡述系統(tǒng)[1] 。3 房地產(chǎn)投資的稅收約束住宅項(xiàng)目從取得土地操作權(quán)到銷售及再次轉(zhuǎn)讓完結(jié)，需要經(jīng)由土地征用、開(kāi)發(fā)建造、生意業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓、裝潢和操作等諸多要害；涉及營(yíng)業(yè)稅、都會(huì)維護(hù)建造稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地操作稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、小我私家所得稅、領(lǐng)導(dǎo)費(fèi)附加等相關(guān)稅收 。住房事關(guān)人民的基本生存和生活需要，住宅產(chǎn)業(yè)在整個(gè)黎民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的職位地方和重要作用，因此住宅市場(chǎng)也是國(guó)度大眾政策最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一 。除稅收政策以外，另有其他的政策因素，比喻經(jīng)濟(jì)適用性住房建造政策、小我私家住房信貸政策、利率調(diào)解政策和消化空置商品住宅政策等 。這些政策因素都從差別程度上對(duì)房產(chǎn)供需兩方的開(kāi)發(fā)和購(gòu)置決議操持行為孕育發(fā)生著影響[2] 。4 房地產(chǎn)投資的危害控制對(duì)房地產(chǎn)投資各個(gè)歷程中的危害舉行識(shí)另外基礎(chǔ)上，提出針對(duì)性的危害戒備和控制措施，使企業(yè)最大限度地淘汰危害損失，獲得較高的安全保障 。4.1 投資決議操持階段的危害控制投資決議操持階段需要思量的危害因素最多，危害因素對(duì)項(xiàng)目的成敗的影響也是最要害的 。因此，企業(yè)應(yīng)做好以下幾方面的事情：4.1.1 重視可行性研究，確保投資決議操持的正確性 。4.1.2 增強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、提高決議操持的科學(xué)性 。4.1.3 接納房地產(chǎn)保險(xiǎn)的要領(lǐng)來(lái)間接低沉危害 。4.1.4 靈活運(yùn)用投資組公正論 。4.2 土地獲取階段危害的控制在土地獲取階段前，必需對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性以及操作屬性舉行仔細(xì)確認(rèn)，一決定或放棄對(duì)某一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 。在征地歷程中，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取有關(guān)部門和群眾的明白、支持和幫助，以化解眾多危害因素，淘汰來(lái)自各個(gè)層面的滋擾；在拆遷和安置賠償問(wèn)題，統(tǒng)一原則性和靈活性，以戒備抵牾激化 。4.3 項(xiàng)目建造階段危害的控制強(qiáng)化安全意識(shí)，事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)聯(lián)合，采納系統(tǒng)的項(xiàng)目管理要領(lǐng)使項(xiàng)目順利舉行，并在保證修建質(zhì)量的前提下，盡快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，縮短建造時(shí)間段，減輕開(kāi)發(fā)商所面臨的將來(lái)的不確定性 。4.4 謀劃管理階段危害的戒備和控制在謀劃管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)成長(zhǎng)，相識(shí)需求狀況，采納靈活公正的定價(jià)措施，制止或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來(lái)的危害 。為回避企業(yè)自身營(yíng)銷履歷不夠、營(yíng)銷手段不妥的危害，可經(jīng)由營(yíng)銷代理，以充實(shí)操作代理人富厚履歷 。接納靈活多變的營(yíng)銷要領(lǐng)，拓寬營(yíng)銷渠道，低沉營(yíng)銷危害 。5 房地產(chǎn)投資的稅收操持稅收操持是納稅人經(jīng)由對(duì)投資、謀劃、理財(cái)活動(dòng)的事先計(jì)劃和擺設(shè)，以到達(dá)公正正當(dāng)減輕稅收負(fù)擔(dān)目的的一種管理要領(lǐng) 。它是納稅人的一種積極、主動(dòng)的謀劃操持行為，它以國(guó)度法令為依據(jù)，接納經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用的比力闡述要領(lǐng)選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲得最大的稅后收益 。其基本特征是：正當(dāng)性、超前性、目的性和要領(lǐng)的多樣性[3] 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資涉及的稅種許多，所以投資具有很大的稅收操持空間 。主要的稅種包含：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅 。5.1 營(yíng)業(yè)稅的稅收操持孕育發(fā)生在房地產(chǎn)的生意業(yè)務(wù)要害，即銷售房地產(chǎn)應(yīng)以衡宇售價(jià)5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅 。作為營(yíng)業(yè)稅的附加，都會(huì)維護(hù)建造稅的納稅義務(wù)也相應(yīng)孕育發(fā)生 。《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》中劃定：“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所有者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為大概單元將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為孕育發(fā)生時(shí)，才舉行征收 。出售者可以經(jīng)由公正推遲所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間到達(dá)稅收操持的目的 。5.2 土地增值稅的稅收操持舉行稅收操持時(shí)，增值額是一個(gè)要害的因素 。土地增值稅實(shí)行四級(jí)逾額累進(jìn)稅率 。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多 。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在舉行土地增值稅操持時(shí)，要害是要公正地控制、低沉增值額 。《土地增值稅暫行條理》劃定，納稅人制作普通尺度住宅出售，如果增值額沒(méi)有凌駕扣除項(xiàng)目的20%，免征土地增值稅 。同時(shí)還劃定，納稅人既要制作普通尺度住宅，又有其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不得精確核算增值額的，其制作的差別尺度住宅不享受免稅優(yōu)惠 。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要制作普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，分開(kāi)核算與不分開(kāi)核算稅負(fù)會(huì)有很大差異 。在分開(kāi)核算的環(huán)境下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內(nèi)，則可以免繳土地增值稅，到達(dá)減輕稅負(fù)的目的 。另外，還可以經(jīng)由增加可扣除項(xiàng)目的金額，使稅基縮小，到達(dá)減輕稅付的目的 。公正選擇籌資要領(lǐng)也可以到達(dá)減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的 。按照制度劃定，企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的借款利息，可記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本，并作為計(jì)算房地產(chǎn)用度的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可加計(jì)20%的扣除，加大了扣除項(xiàng)目金額，從而增加企業(yè)的稅后凈收益 。參考文獻(xiàn)：[1]顧孟迪,雷鵬.危害管理.北京:清華大學(xué)出書社, 2005.98~99[2]高慧瓊.價(jià)錢構(gòu)成及形成因素對(duì)大都會(huì)商品住宅價(jià)錢的影響闡述[D]:[碩士論文].南京:南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 2005[3]孟國(guó)鴻.運(yùn)用稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)康健成長(zhǎng)的對(duì)策[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2005房修工程人工
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