1、法律風險：因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備法律性質 。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的 ， 購房人權益很難得到維護 。
2、政策風險：如果購買的是在建項目 ， 遇上相關部門整頓小產權房，可能會導致部分項目停建甚至被強拆 。購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的境地 。
3、過戶風險：小產權房得不到法律的認可和保護，無法辦理合法的產權手續，購買后也不能合法轉讓過戶，對房屋的保值和升值也有很大影響 。
4、辦證風險：小產權房不能取得合法土地證和產權證，根據相關法律法規的規定 ， 拆遷時，被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權證和房屋所有權證作為補償的依據 。
5、財務風險：如果買賣雙方出現交易糾紛，法院針對數額比較大的借款，買方有借款取證的責任 ， 如果真相被揭開，法律肯定是不會支持這樣的債權關系的 。
小產權房買賣合同的有效要件1.買賣雙方當事人具有相應的民事行為能力 。即當事人應該是18周歲以上的成年人，具有完全民事行為能力 。已滿16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，也會視為完全民事行為能力人 。
2.買賣雙方意思表示真實 。找法網提醒您，如果任何一方的意思表示不真實、或以欺詐、脅迫的手段、或者乘人之危、或逃避法律的行為簽訂合同，即會直接導致買賣合同無效 。
3.不違反法律或者社會公共利益 。合同的內容、合同的目的都不得違反國家法律、法規的強制性規定，即使當前沒有明確規定，也不得違反國家有關規定的禁止性規定 。
購小產權房注意事項有哪些
1、看小產權房開發主體是否合法
實施城中村土地開發的主體可以是村民，也可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業，但是不管主體是誰，在你購買之前都一定要弄清楚主體有沒有取得合法開發土地的資格 。
2、看是否取得了國有土地使用證
購房者在購買之前需要確定該房屋是否應該取得了國有土地使用證 ， 按照有關規定，城中村的開發用地，必須由市土地整理儲備中心征為國有土地，實現土地性質的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用 ， 并由相關部門核發國有土地使用證 。
3、看是否有房地產市場整頓風險
按照現今的法律規定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣 。現在，以新農村名義建設的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法，但是小產權房一直不被國家所認可 ， 所以有著隨時會被整頓的風險，要多多關注政策的變動 。
4、看是否符合城市規劃
城中村的改造項目是必須要符合城市總體規劃的，小產權房本就不允許被售賣，如果要是不符合城市的規劃，就會有拆遷的可能性，所以只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才可能取得一定的保障 。
5、看是否取得了建筑工程施工許可證
城中村改造項目應按照《建筑法》的規定 ， 進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收，要取得建筑工程施工許可證，這樣房屋的質量才能夠被保障 ， 如果沒有取得該證件，那么購買的時候就要多加小心 。
6、看是否有商品房銷(預)售許可證
【購房者買小產權房的風險都有哪些】據規定，城中村改造項目應符合《房地產法》的規定，經市國土房產局審核，各項條件符合有關法律法規的規定 ， 取得商品房銷(預)售許可證后，才能向社會銷售，同時這也是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志 。
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