有人會(huì)說，一塊土地它能建多少層，都是開發(fā)商說了算 。
這里我來給大伙復(fù)習(xí)一下，這個(gè)還真不是開發(fā)商說了算的 。在拍賣地塊的時(shí)候，每一塊土地就有規(guī)定的容積率 。
簡單點(diǎn)描述，如果一個(gè)小區(qū)占地一萬平方，允許建設(shè)的面積是三萬平方，那么這個(gè)小區(qū)的容積率就是3.0.
那么它的樓面價(jià)就是：樓面價(jià)=總價(jià) ÷ 最高允許建設(shè)的面積 。比如，拿地價(jià)三個(gè)億，最高可以建設(shè)3萬平方米，那么樓面價(jià)就是10000元/每平方 。
說到這里，有人會(huì)說，開發(fā)商施工的時(shí)候多蓋幾層，或者多做些陽臺(tái)，或者N+1之類的戶型，不就賺多一些 。
不好意思，違規(guī)建筑不合法的 。開發(fā)商超建的部分會(huì)被拆除的 。像廣州增城的瓏X府就是這個(gè)案例 。
那么，業(yè)主收樓之后自己改動(dòng)可以嗎？不好意思，業(yè)主加建也同樣會(huì)被拆除 。廣州二沙島總價(jià)過億的別墅，業(yè)主相當(dāng)有背景，同樣被強(qiáng)制拆除 。
樓面價(jià)怎么計(jì)算
樓面價(jià)可以用土地總是費(fèi)用除以建筑總面積的公式來計(jì)算，而所謂的樓面價(jià)其實(shí)就是單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋剞D(zhuǎn)讓費(fèi)用，其最好的面積是受到政府所批準(zhǔn)的容積率限制 。另外，樓面價(jià)還表明了該項(xiàng)目在進(jìn)行銷售時(shí)的土地成本價(jià)，并且它的價(jià)格計(jì)算還與土地價(jià)格及規(guī)劃容積率這多個(gè)指數(shù)有著很大的關(guān)系 。
樓面價(jià)怎么計(jì)算
樓面價(jià)與樓盤有什么恩怨
通常來講，房間的房價(jià)所指的就是建筑物與其所占用的土地在必須時(shí)間段內(nèi)的市場價(jià)值，就被稱之為樓盤 。它是由土地費(fèi)用與建筑物費(fèi)用結(jié)合出來的，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制 。
房間房價(jià)的價(jià)格定位是有多種植因素所構(gòu)成的，例如土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)以及銷售費(fèi)等要素構(gòu)成 。
樓面價(jià)怎么計(jì)算
按照市場的推算，土地成為本所占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例的40%左右，并且還需要看其土地是通過什么樣的途徑來得到的，若是通過競爭拍賣所得到的，那么其土地花費(fèi)則可能占有開發(fā)花費(fèi)的60%左右甚至還更高 。
開發(fā)商在拿地的時(shí)候必須根據(jù)容積率進(jìn)行報(bào)建，審批后必須按圖施工，否則都是違建 。而且違法建筑被拆除后，政府是沒有補(bǔ)償?shù)?。
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