新修訂的《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》，即將于2022年5月1日起施行 。
《管理辦法》不僅明確由市、區(qū)兩級住房城鄉(xiāng)建設部門負責物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理，同時在交存、使用、監(jiān)管等方面都有不少的新變化 。
改變一：交存標準從固定金額改為安裝工程每平方米造價的5%至8%
此前，重慶執(zhí)行的標準是有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存;無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存 。
隨著社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，參照住建部相關標準，《管理辦法》明確了新的交存標準 。建設單位、業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的標準為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%-8% 。
其中中心城區(qū)范圍內(nèi)，首期物業(yè)專項維修資金的交存數(shù)額由市住房城鄉(xiāng)建設主管部門確定，中心城區(qū)以外的交存數(shù)額由各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門確定 。首期物業(yè)專項維修資金交存數(shù)額應當向社會公布，并適時調(diào)整 。
改變二：交存主體建設單位提前代交足額首期物業(yè)專項維修資金
以往購買預售商品房的，是購房者在辦理房屋預售合同備案登記時，將首期物業(yè)專項維修資金直接存入物業(yè)專項維修資金專戶，但過程中往往存在購房者不交、房屋轉賣導致業(yè)主發(fā)生變化、開發(fā)商挪用等風險 。
為保障物業(yè)專項維修資金交存規(guī)范，避免出現(xiàn)交存不到位的風險，《管理辦法》要求，新建商品房在辦理網(wǎng)上簽約備案時，由建設單位代為足額交納首期物業(yè)專項維修資金 。未出售的房屋，建設單位應當在辦理竣工驗收備案前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金賬戶 。
改變?nèi)罕頉Q權數(shù)降低業(yè)主表決門檻 利于形成共同決定
《管理辦法》還對使用物業(yè)專項維修資金的表決權數(shù)做了規(guī)定 。物業(yè)專項維修資金使用方案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上，由業(yè)主委員會組織業(yè)主表決 。
針對使用物業(yè)專項維修資金，以前是需要雙“三分之二”業(yè)主同意，即專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面形式表決同意 。
《管理辦法》施行后，這一門檻將有所降低，仍然是需要這些業(yè)主參與表決，但經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即可使用 。此項修訂將降低業(yè)主表決的門檻，有利于形成共同決定 。
物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意 。
改變四：公共收益業(yè)主大會成立前公共收益存入大修基金
一直以來，小區(qū)的公共收益?zhèn)涫荜P注 。有些小區(qū)因為各種原因，導致小區(qū)公共收益成了一本“糊涂賬” 。
小區(qū)的公共收益，是指小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)利用小區(qū)公共部分進行經(jīng)營獲得的收益 。主要包括：公共場地停車費;樓道、電梯、外墻、車輛出入欄桿等廣告費;公共場地擺攤、自制售水機、快遞柜進場費;通信基站等設備占地費 。
小區(qū)的公共收益應該是歸小區(qū)業(yè)主所有，用于經(jīng)營需要業(yè)主共同決定 。如果小區(qū)還未成立業(yè)主大會怎么辦?《管理辦法》規(guī)定，業(yè)主大會成立前，公共收益應當存入物業(yè)專項維修資金賬戶，并設立單獨賬目 。
改變五：引入保險鼓勵探索物業(yè)專項維修商業(yè)保險制度
《管理辦法》中還有一條值得關注，便是引入物業(yè)維修商業(yè)保險機制 。
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