什么樣的二手房產(chǎn)買賣合同是無(wú)效的
1、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的 。
2、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的 。
3、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)的 。
4、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋 。
二手房合同無(wú)效的12種情形法律主觀：
購(gòu)買二手房在當(dāng)今房?jī)r(jià)偏高的情況下 ， 已經(jīng)成為了很多人的選擇 。那么，購(gòu)買二手房應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢？如果發(fā)生二手房買賣合同無(wú)效該怎么辦呢？律師表示，導(dǎo)致二手房買賣合同無(wú)效的原因有很多，但是處理的方式并不一樣 。一是，在雙方的買賣合同中附合同生效的條件，即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的二手房房屋所有權(quán)證辦理完畢 。按照法律規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓 。賣方房屋未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，應(yīng)認(rèn)定買賣雙方簽訂的合同無(wú)效，這是沒(méi)有疑問(wèn)的，也是沒(méi)有爭(zhēng)議的 。二是，雙方先不簽訂買賣合同，雙方先簽署購(gòu)買二手房房屋的意向協(xié)議書，說(shuō)明待二手房房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證具備過(guò)戶條件后雙方再簽署商品房買賣合同 。第二種方式與第一種方式相似 。三是，轉(zhuǎn)讓賣方原二手房房屋買賣合同中的權(quán)利義務(wù) 。即賣方將原與開發(fā)商簽訂的二手房房屋買賣合同當(dāng)中權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給買方 ， 賣方將轉(zhuǎn)讓情況通知開發(fā)商，并辦理轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)、登記手續(xù) ， 具體是到二手房房屋行政管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù) ， 這樣雙方的行為就是合法的 。在購(gòu)買二手房時(shí)，一定要仔細(xì)審查合同及出售者的身份等信息，防止二手房買賣合同無(wú)效，如果碰到二手房買賣合同無(wú)效的情況，發(fā)生糾紛又比較難處理時(shí)，可以向?qū)I(yè)律師進(jìn)行咨詢 。
法律客觀：
《民法典》第一百五十三條，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效 。但是 ， 該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外 。違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效 。
怎么樣的二手房買賣合同是受法律保護(hù)的受法律保護(hù)的二手房買賣合同是：
1、當(dāng)事人具有完全民事行為能力，且具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力；
2、意思表示真實(shí)；
3、合同不違反法律規(guī)定，例如，房屋買賣必須約定房屋過(guò)戶相關(guān)事項(xiàng)，否則買賣行為無(wú)效；
4、其他條件 。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和過(guò)民法典》第二百二十四條
動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外 。
第二百一十四條
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力 。
第二百一十五條
當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的 ， 不影響合同效力 。
第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實(shí)；
（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定 ， 不違背公序良俗 。
未取得房產(chǎn)證的二手房買賣合同是否有效根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)的規(guī)定 ， 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓 。判斷無(wú)房產(chǎn)證簽訂的二手房買賣合同是否有效關(guān)鍵在于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)的規(guī)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定還是效力性強(qiáng)制性規(guī)定 。我們認(rèn)為上述法律規(guī)定在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》（自2021年1月1日起廢止）第十四條規(guī)定中的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù) 。因此我們認(rèn)為基于買賣尚未取得房產(chǎn)證的房屋而簽訂的二手房買賣合同，只要沒(méi)有違反《合同法》五十二條規(guī)定的五種情形 ， 原則上應(yīng)認(rèn)定有效 。
【二手房合同無(wú)效的12種情形，什么樣的二手房產(chǎn)買賣合同是無(wú)效的】
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