令人迷惑的是 ， 金地華東區(qū)在“激情”拿地過后屢屢轉(zhuǎn)讓手中土地股權(quán) 。如其在6月底首批集中供地中，以68.5億元獨立競得的3幅上海純宅地 ， 至8月份披露中報時，股權(quán)占比卻分別變?yōu)?1%、51%和63%，權(quán)益地價只剩下37.6億元 ， 縮水近半 。
或許正是受此影響，2021 年前三季度，金地利用多元化投資方式獲取土地101宗，總投資額1135億元 ， 權(quán)益投資額460億元，權(quán)益占比僅40.5%；新增土地儲備1492萬平方米，其中權(quán)益儲備599萬平方米，權(quán)益占比40.1% 。比之往年的權(quán)益占比大幅下降 。
要知道，房企在上海拿地的次數(shù)是有限的 ， 因此先獨立拿地然后出賣股權(quán) ， 選擇合作開發(fā)的案例鮮少發(fā)生，何況金地同一時間發(fā)生3起 。
因此，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，金地華東區(qū)域很可能拿地之前沒有考慮好去化和資金壓力 ， “激情拿地”后資金承壓，不得不尋求合作 。同時，過度合作開發(fā)導致權(quán)益過低，也會給項目管控造成壓力，以及帶來房企銷售規(guī)?！白⑺保鍪詹辉隼惹樾?。
增收不增利
值得注意的是 ， 金地華東區(qū)域近兩年來 ， 在銷售規(guī)模大漲的同時，營收和利潤始終難以挑起大梁的情況已經(jīng)成為事實 。
日前，金地集團發(fā)布了今年的三季報，其營收和歸屬于上市公司股東的凈利潤增減幅度背道而馳：營收為538.84億元，保持同比33.25%的高增長；但歸屬于上市公司股東的凈利潤卻為33.09億元，同比大跌33.72% 。
而這一增收不增利的狀況去年已有端倪 。
財報顯示，金地2020年全年營收839.8億元，同比大增32.42%，然而歸屬于上市公司股東的凈利潤卻幾乎與上年持平，為103.98億元 ， 同比僅微增3.2% 。
關(guān)于利潤下滑原因，三季報的解釋與年中時大同小異：“主要因本報告期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率下降以及期間費用增加的影響 ?！?br />
不過，如果細分到每個區(qū)域就不難發(fā)現(xiàn)問題出在何處 。
2021年前3季度，金地房地產(chǎn)項目結(jié)算收入為461.82億，在總收入中占比86% 。其中 ， 東南區(qū)和華北區(qū)是收入的主要來源 ， 結(jié)算收入分別為119.33億和116.32億，占比分別為25.8%和25.5% 。
而作為集團銷售額占比高達40%的華東區(qū)，“三角模型”理論的“遠見性”和“正向主力”卻絲毫不見，收入只有31.45億，占比6.8%，在七大區(qū)中排名倒數(shù)第2 。
但事實卻是，2020年全年，銷售占比同樣較高的華東區(qū)域營收占比依然僅有81.9億元，位列7大區(qū)第5，僅高于集團向來較弱的東北和華北區(qū)域 。
相比之下，同期位列前兩位的華南、東南區(qū)域分別貢獻了241.9億元、190.3億元 。而通常情況下，這兩個大區(qū)的銷售額反而常常不及華東，或與之持平 。
有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，一方面，房企銷售額與營收由于存在結(jié)轉(zhuǎn)時間差 ， 即便對不上賬也很難查證 。另一方面 ， 由于企業(yè)間合作開發(fā)項目太多 ， 銷售額往往成倍增長 ， 但計算營收卻只統(tǒng)計控股公司，合營與聯(lián)營公司則計入投資收益中，這也是企業(yè)營收偏低的原因之一，但無論如何，利潤被合作方及過度管理所攤薄是毫無疑問的 。
此外值得一提的是，迫于銷售壓力，今年以來金地已有多個上海項目被爆出違規(guī)處罰、質(zhì)量問題等消息 。
就在上個月 ， 奉賢市場監(jiān)督管理局還通報了兩起行政處罰信息 ， 兩家涉事公司上海卓骕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海煦辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均為金地控股項目子公司，處罰原因均為“存在虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳的違法行為”，分別被罰款25萬元 。
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