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原文 咸陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則( 二 )

云知道服務(wù)費(fèi)


業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的 ， 除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價 。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定
第八條業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制計(jì)費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi) 。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同約定事項(xiàng)提供服務(wù)，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān) 。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)利潤構(gòu)成 。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出 ， 結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān) 。酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成 。
第九條 物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用(不含城市生活垃圾處理費(fèi));
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用;
(六)辦公費(fèi)用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(九)經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費(fèi)用 。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支 ， 不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出 。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的維修和設(shè)備更換，由原建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動用專項(xiàng)維修資金或讓業(yè)主承擔(dān) 。
第十條 停車服務(wù)費(fèi)成本由交通工具停放服務(wù)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行費(fèi)、保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)檢測費(fèi)、設(shè)備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)分?jǐn)傄约敖?jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費(fèi)用組成 。與物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨(dú)立核算，按比例分擔(dān) ， 不得重復(fù)計(jì)算 。
第十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費(fèi)執(zhí)行”一費(fèi)制” 。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費(fèi)用以及電梯維護(hù)保養(yǎng)和年檢費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，不得單獨(dú)收取 。
第十二條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)分戶終端計(jì)量裝置以外管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，且相關(guān)費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本 。未實(shí)行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)責(zé)任 。
第十三條 住宅預(yù)售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案，按照相關(guān)規(guī)定通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，確定預(yù)售住宅項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)等級、停車場類別以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。物業(yè)服務(wù)等級、停車場類別向物業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)(市)
縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，物業(yè)服務(wù)費(fèi)及停車服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向同級發(fā)展和改革部門、市場監(jiān)督管理部門抄送 。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同>應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時間、合同終止情形等內(nèi)容 。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致 。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類型的住宅項(xiàng)目，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持一致 。

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