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推行房票安置，廣州要準(zhǔn)備應(yīng)對難題

云知道


《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021-2035年）》日前審議通過 。其中，最為引人關(guān)注的是，提出“優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率” 。
由此，廣州成為一線城市中第一個推行房票安置的城市 。
在正式確定房票安置之前 ， 一份《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》就已經(jīng)引發(fā)了一波關(guān)注 。根據(jù)這份流傳的建議稿，房票票面金額是被征收人房屋按照廣州現(xiàn)行拆遷安置補(bǔ)償計算權(quán)益貨幣量化后的總金額，包括基礎(chǔ)補(bǔ)償金額、房票安置政策性獎勵等 。
相比于過去那種拆遷給現(xiàn)金的貨幣化安置方式，房票安置的最大好處就是能夠減輕城中村改造的資金壓力 。無論廣州的房票結(jié)算方式是不是真如網(wǎng)傳的那樣 ， 政府部門以分期支付的方式與地產(chǎn)開發(fā)商結(jié)算房票資金，不用一次性支付拆遷款都是對政府部門的減負(fù) 。事實上，在其他已經(jīng)施行房票安置的城市中，采取的結(jié)算方式也是分期付款 。比如湖南衡陽，采取的是“352”的資金結(jié)算方式，即與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂購房合同支付30%、交房辦證后支付50%、剩余20%尾款兩年后付清 。
房票安置的一個目的是房地產(chǎn)去庫存 。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部測算的數(shù)據(jù) ， 截至8月末，廣州全市庫存量1165萬平方米，去化周期17個月 。今年以來，從廣州7區(qū)放松落戶條件，到一些城區(qū)對限購松綁 ， 再到推行房票安置，政策期望實現(xiàn)的目標(biāo)之一自然包括消化存量住房 ?，F(xiàn)今，其他一些施行房票安置的城市嘗到了去庫存的甜頭 ， 根據(jù)衡陽方面對外公布的數(shù)據(jù)，房票安置推行后以3000余萬元財政資金撬動了1.9億余元的滯銷商品房、消化了1.1萬平方米的存量安置房 。這當(dāng)然也將成為廣州推行房票安置的政策預(yù)期 。
然而，廣州作為一個超大型城市 ， 能否像其他城市那樣通過房票安置實現(xiàn)多項政策目標(biāo)仍有待觀察 。其一，配合度的問題 。一些推行房票安置的城市在政策施行前會摸排被拆遷居民意愿，聽取相關(guān)居民建議，這項工作是促進(jìn)雙方達(dá)成一致 ， 保證政策效果的前提 。
其二，房價問題 。若房價下跌還好說，根據(jù)其他城市已經(jīng)公布的房票方案 ， 被征收居民在使用房票后，若票面價值大于房價，還能夠用余額換發(fā)新的房票或者在到期后申領(lǐng)貨幣，但若是房價上漲，就需要自己貸款去補(bǔ)足 。如今 ， 房地產(chǎn)市場正處在一個不穩(wěn)定的狀態(tài) ， 觀望情緒較重，持有房票的居民未必會馬上入市 ， 而無論買或不買，都相當(dāng)于做了一次投資行為，假如選擇失誤，房票無法覆蓋房價，可能會引發(fā)一輪對房票安置的情緒反彈 。這也是一些城市規(guī)定房票使用期限普遍不長的原因，比如衡陽規(guī)定在1個月內(nèi)，鄭州規(guī)定在12個月內(nèi) 。而廣州據(jù)傳使用期限長達(dá)2年 。
其三，統(tǒng)籌房源的問題 。房票安置需要統(tǒng)籌房企參與，而房企參與就意味著一定是新房入市 。若是中心城區(qū)的新房，房價很可能要高于房票的票面價值，這時同樣需要被拆遷居民去貸款補(bǔ)足 ， 這就要求中心城區(qū)的房源價格要與房票價值大致匹配，最起碼不能過高 。若是外圍城區(qū)的新房，在房地產(chǎn)市場總體預(yù)期不樂觀的背景下 ， 居民選擇房票安置的意愿就不會太高 。目前傳出的消息是，中心城區(qū)和外圍城區(qū)都有梯度不同的政策性獎勵，這至少說明中心城區(qū)也是有房源供應(yīng)的 ， 關(guān)鍵在于數(shù)量有多少、房價有多高以及位置在哪里 。

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