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樓面價7XXX元/㎡，房價應(yīng)該多少？
2018年，雅居樂摘得南龍湖一宗土地， 7516元/㎡的樓面價刷新了南龍湖記錄。
2020年，中交摘得濱河國際新城一宗土地，樓面價為7524元/㎡，高出雅居樂8元/㎡。
兩宗土地樓面價相似，距鄭州市地理中心紫荊山直線距離也都在15km左右，但房價天差地別。

雅居樂天域，目前高層在售均價9500元/㎡。
中交濱河春曉，上周正式開盤，高層均價16500元/㎡。
？？？？？？
看到這里有人要說了：“明明樓面價相差無幾，房價差距這么大，中交濱河春曉賺瘋了吧！”
不對不對，應(yīng)該很多人都是這么想的。
問起原因，他們會告訴你：樓面價決定房價。
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樓面價是什么？跟房價什么關(guān)系？
樓面價通常只在各種土拍信息中出現(xiàn)，具體算法：
樓面價=土地總價格/（土地總面積x容積率）。
簡單點兒說，樓面價就是土地總價分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上的價格，代表了一平方米的房款里包含了多少土地成本。

舉個栗子。年初摘地的華潤凱旋門項目，樓面價9783元/㎡，也就是土地成本，加上其他成本費用、利潤，最后組合成19500元/㎡的房價。

土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)最大的支出，都說房價成本是個揭不開的謎，而樓面價是這個成本之謎的關(guān)鍵，因此開發(fā)商在拿地之初會將樓面價作為房價的重要參考標(biāo)準(zhǔn)之一。
很多人習(xí)慣把“樓面價”和“房價”的關(guān)系比喻成“面粉”和“面包”，面粉漲價必然會導(dǎo)致面包漲價，樓面價上漲也必然會導(dǎo)致房價上漲，甚至帶動整個片區(qū)的房價上漲。
2016年，萬科美景25億拿下鄭紡機地塊，折合樓面價13411元/㎡，而當(dāng)時周邊在售項目均價12000元/㎡。高樓面價的蝴蝶效應(yīng)之下，金水區(qū)、鄭州市房價大漲，看起來好像是這么個邏輯。
錯！大錯特錯！
鄭紡機地塊背后是2015年去庫存風(fēng)潮帶來的調(diào)控放松、銀行利率打折促進(jìn)購房消費和人口虹吸、大量城中村拆遷引起的需求劇增，這是房價大漲的根本，高樓面價充其量是個導(dǎo)火索，真的冤枉了。
“土地成本是決定房價最關(guān)鍵的因素，在房價中占比最高” ，這個說法沒問題。
但是“樓面價決定房價”不能一概而論，樓面價只是房價的組成部分之一。
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問題來了，土地成本在房價中占比最高，那如何拿樓面價估算房價呢？
帶著這個問題，我請教了一些投拓朋友，得到的答案是：沒有固定的公式，各個房企的測算方法也不一樣，估算起來很麻煩。
但我還是發(fā)現(xiàn)了一些有意思的事情。
2019年，鄭州市場整體處于橫盤期，房價受市場影響較小，摘地的項目也幾乎都已入市，在這些項目身上似乎有規(guī)律可尋。

2019年成交的凈地項目中，北龍湖的項目房價大概是樓面價的1.6-2倍，整體在1.8倍左右徘徊；北龍湖外的項目房價大概是樓面價的2-2.6倍，整體在2.2倍左右徘徊。
我們把開頭提到的中交濱河春曉帶入，凈地樓面價7524元/㎡，按照房價是樓面價2.2倍的規(guī)律算下來房價，中交濱河房價應(yīng)該是16553元/㎡，剛好是項目開盤的價格，有點意思。
一起再來看看城改項目。