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融資方案怎么寫 項(xiàng)目融資方案范文

云知道

隨著投融資體制的改革，地方基建項(xiàng)目和片區(qū)建設(shè)任務(wù)的實(shí)施主體從政府過(guò)渡至城投平臺(tái)，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資成為開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主流，信用背書也逐漸從財(cái)政擔(dān)保過(guò)渡為土地要素，即以土地直接抵押或以土地出讓收益為還款來(lái)源 。目前，國(guó)內(nèi)的園區(qū)開(kāi)發(fā)模式主要分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩大類 。
以公益性項(xiàng)目為主的片區(qū)開(kāi)發(fā)
目前常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)方式（以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為主）

融資方案怎么寫 項(xiàng)目融資方案范文


項(xiàng)目融資方案范文（融資方案怎么寫）
案例：東部省份某縣片區(qū)開(kāi)發(fā)
一、重資產(chǎn)類開(kāi)發(fā)模式
1、完全地方政府掌控模式：管委會(huì)直屬管理運(yùn)營(yíng) 。
2、國(guó)有平臺(tái)公司運(yùn)作模式：政企分開(kāi)，國(guó)有平臺(tái)公司運(yùn)作，相對(duì)市場(chǎng)化 。
3、政企合一開(kāi)發(fā)模式：開(kāi)發(fā)公司和管委會(huì)兩隊(duì)人馬一套牌子，屬于在市場(chǎng)早期比較常見(jiàn)的模式，目前基本已政企分開(kāi)或政企合作 。
4、產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)模式：A政府與B產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)商在規(guī)定的年限內(nèi)，就C產(chǎn)業(yè)新城（一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里）的開(kāi)發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，一般采用PPP模式 。
5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式：以整體開(kāi)發(fā)或訂制式開(kāi)發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理，獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 。
6、主體企業(yè)引導(dǎo)模式：業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)或高校獲取土地后自建園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助其在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大號(hào)召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚 。
二、輕資產(chǎn)類開(kāi)發(fā)模式
1、運(yùn)營(yíng)品牌輸出模式 。售賣乃至分拆“運(yùn)營(yíng)能力”，成為不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輕資產(chǎn)路徑的共同選擇 。這一模式有諸多優(yōu)點(diǎn)：可以用較小資金和較低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)園區(qū)規(guī)模化布局；快速新增可協(xié)同園區(qū)，實(shí)現(xiàn)外溢資源的變現(xiàn)；為重資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入新的城市探路；培育新的營(yíng)收增長(zhǎng)點(diǎn)，甚至分拆成為富有故事性的獨(dú)立業(yè)務(wù)，但這種模式需要在業(yè)界已經(jīng)擁有非常成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 。
2、資產(chǎn)證券化模式 。當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到良性狀態(tài)，形成reits快速變現(xiàn)，這是外資工業(yè)地產(chǎn)的成熟做法，可以有效支撐輕資產(chǎn)模式 。但無(wú)論是中國(guó)式reits，還是搭建境外架構(gòu)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)reits還面臨著自身的行業(yè)難題，比如收益穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀少、產(chǎn)業(yè)用地年限較短并有進(jìn)一步縮短的可能等，都限制了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)借用reits推行輕資產(chǎn)的可能性 。
3、搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)模式 。從產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)，以產(chǎn)業(yè)為核心聚焦產(chǎn)業(yè)黏性的價(jià)值，為產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的配套和服務(wù)，增加服務(wù)端的比重，以增值服務(wù)為核心盈利點(diǎn)，但是“賣服務(wù)”的基礎(chǔ)依仗前期的夯實(shí)招商 。只有足夠的入駐率，才得以形成“賣服務(wù)”的用戶基礎(chǔ) 。光憑借“賣服務(wù)”這單一來(lái)源顯然難以支撐整個(gè)公司 。
4、投資孵化模式 ?！胺繓|變股東”，將園區(qū)和園區(qū)企業(yè)進(jìn)行利益捆綁，與園區(qū)企業(yè)共同成長(zhǎng)，通過(guò)股權(quán)分紅等獲得收益，但是產(chǎn)業(yè)投資與孵化投資回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的專業(yè)性、政府資源金融資源的整合能力要求非常高，實(shí)際上非常難以復(fù)制 。
此外，在金融工具不足、資金需求量巨大的情況下，合作開(kāi)發(fā)成為一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的現(xiàn)實(shí)選擇，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+住宅開(kāi)發(fā)區(qū)商；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+實(shí)業(yè)企業(yè)等 。
目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，越來(lái)越多的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商紛紛從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，解決園區(qū)企業(yè)在重資產(chǎn)拓展過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)，但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，不具備足夠體量的土地儲(chǔ)備和可供出租出售的物業(yè)，是沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)和主導(dǎo)權(quán)的，純輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是較難復(fù)制的，應(yīng)該輕重結(jié)合 。

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